26/07/2023 11:01:29 • Atualizado em 13/05/2024 16:55:17
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Fundos Imobiliários (FIIs): o que são e como investir?
Descubra tudo sobre Fundos Imobiliários (FIIs) neste guia completo. Antes de investir em FIIs, veja saiba o que são, como funcionam, qual a rentabilidade e dicas para investir!
Time Rico
Os Fundos Imobiliários (FIIs) podem ser excelentes investimentos para a diversificação da carteira.
No Brasil, é comum a cultura de investir em imóveis por meio da compra do imóvel físico. Porém, os FIIs podem ser formas rápidas e rentáveis para aplicar nesse setor, excluindo toda a burocracia que é manter um imóvel. E com a vantagem de serem isentos de Imposto de Renda (IR).
Pensando nisso, preparamos um guia completo com tudo o que você precisa saber para investir em Fundos Imobiliários com rentabilidade e segurança.
Boa leitura!
O que são Fundos Imobiliários (FIIs)?
Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) são fundos compostos por investimentos do setor imobiliário, como hospitais, shoppings, prédios comerciais, ativos, etc. Ao investir no setor imobiliário por meio desses papéis, você adquire pequenas partes de imóveis, se tornando um dos “donos” dessa propriedade.
Assim como nos Fundos de Investimentos, eles têm o patrimônio dividido em cotas de valores iguais.
Já imaginou ser dono de uma parte de um grande shopping? Ou de uma rede de hotéis?
Como funcionam os Fundos Imobiliários (FIIs)?
Os Fundos Imobiliários têm um gestor especializado que, diariamente, faz o acompanhamento do patrimônio e do mercado.
De acordo com os resultados obtidos, ele faz as alocações necessárias. O objetivo é ter a máxima rentabilidade. Para isso, a maioria dos fundos compram imóveis comerciais com bom potencial para conseguir renda através da locação.
Outra forma de obter lucros é com a valorização do bem em si, ou seja, com a valorização da cota do FII.
Qual a rentabilidade dos Fundos Imobiliários (FIIs)?
A rentabilidade dos Fundos Imobiliários (FIIs) é variável. Isso porque os lucros dependem de diversos fatores, como situação do setor, da composição do patrimônio e do valor das cotas.
Geralmente, os FIIs que possuem imóveis bem localizados tendem a gerar retornos mais atrativos do que aqueles que estão em regiões mais afastadas.
Nesse caso, funciona como o próprio bem físico. Por exemplo, se você tem uma sala comercial em um ponto de alta circulação de pessoas, a valorização é maior do que comparada à mesma sala em um local com pouco movimento.
Além da oscilação das cotas, os Fundos Imobiliários pagam aluguéis mensais. Eles também estão sujeitos a oscilações.
Aqui, entra o conceito de vacância, que consiste no preenchimento das unidades disponíveis. Portanto, quando o imóvel está totalmente alugado, os rendimentos são mais altos do que em épocas em que os inquilinos saem.
Para os fundos de papel, que investem em dívidas de renda fixa que são ligadas a imóveis como CRI’s ou CRA’s, os rendimentos mensais estão relacionados aos comportamentos dos indexadores dessas dívidas, como o CDI, IGP-M e IPCA (índice de inflação).
Qual a tributação sobre Fundos Imobiliários (FIIs)?
Os Fundos Imobiliários só são isentos de imposto de renda quando se trata dos rendimentos para a pessoa física — no qual o investidor deve ter menos de 10% do total de cotas do fundo negociado na bolsa e o fundo ter, no mínimo, 50 cotistas.
Porém, mesmo na situação de isenção é necessária a declaração do Imposto de Renda. Caso o investidor venda cotas de FIIS, com ganho, é necessário pagar 20% do Imposto de Renda e a declaração das cotas vendidas deve ser recolhida no mês seguinte a venda via DARF.
Quais as vantagens de investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?
Listamos alguns dos benefícios de investir em FIIs. Saiba mais sobre esse investimento para começar a investir:
Facilidade
Comprar e vender uma cota de Fundo Imobiliário é muito mais fácil do que adquirir um imóvel de forma física. Os fundos imobiliários são negociados em bolsa, como as ações de grandes empresas.
Para investir em FIIS, neste caso, basta acessar o site da sua instituição financeira e, com poucos cliques, está feito.
Comprar um imóvel físico depende de anúncios, corretores, além de um trâmite burocrático enorme, que vai desde pagamento de impostos, como o Imposto sobre Transmissão de Bens de Imóveis (ITBI), até uma montanha de certidões negativas.
Liquidez
Os Fundos Imobiliários (FIIs) têm liquidez maior que um imóvel. Com eles, você tem a liberdade de vender as suas cotas a qualquer momento.
Para isso, basta entrar no seu home broker e fazer a oferta de preço. Já com um imóvel físico, você pode levar meses ou até anos para concluir uma venda.
Além disso, como as cotas são negociadas em pequenos valores, você pode realizar pequenas vendas, sem necessariamente retirar totalmente seu investimento naquele imóvel.
Custos de compra e venda dos FIIs
Nos FIIs, os custos são basicamente de corretagem cobrado pela instituição financeira. No entanto, aqui na Rico, você não paga a taxa de corretagem para investir em fundos imobiliários.
Já na compra de imóveis físicos, há a comissão da imobiliária, que gira em torno de 6% do valor do bem, e os gastos com cartório e tributos.
Diversificação
Os Fundos Imobiliários são excelentes investimentos para a diversificação. O primeiro ponto é o próprio setor de atuação, que é diferenciado em relação aos demais investimentos.
Outra forma de diversificar está na sua composição, porque eles podem ter mais de um imóvel ou diversos papéis. Assim, com apenas uma cota, você terá acesso a um portfólio completo.
Maior rentabilidade
A rentabilidade dos Fundos Imobiliários (FIIs) costuma ser maior do que a de um imóvel físico. Geralmente, o patrimônio é composto por empreendimentos utilizados por empresas reconhecidas e shoppings de grandes cidades.
Então, o potencial de valorização é alto. Além disso, há o recebimento dos aluguéis mensais. No imóvel, se o inquilino sair, você não terá retornos no período.
Isenção de Imposto de Renda
Ao contrário dos aluguéis recebidos de propriedade direta, a renda recebida dos Fundos Imobiliários é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas. Pois, os investidores não precisam pagar imposto de renda sobre os rendimentos mensais do FIIS.
Então, é mais dinheiro no seu bolso.
Como escolher o melhor Fundo Imobiliário (FII)?
Como todo investimento, também há pontos de atenção quanto aos Fundos Imobiliários.
Vale ficar ligado nos seguintes aspectos:
Dependência de uma gestão eficiente
Os Fundos Imobiliários, assim como os outros fundos de investimento, têm seu patrimônio gerido por um profissional especializado.
Portanto, o retorno dos investimentos em FIIs depende diretamente da qualidade e eficiência da sua gestão. Isso pode ser uma vantagem interessante para alguns investidores, sobretudo para aqueles que estão começando.
Porém, para os investidores mais experientes, talvez seja um ponto negativo. Afinal, por mais conhecimento que o investidor tenha, não é ele quem define onde o dinheiro do fundo será aplicado.
Uma boa saída para esse impasse é conhecer bem a gestão antes de aplicar em um FII. Assim, você pode fazer uma avaliação sobre o gestor do fundo.
Além disso, procure escolher fundos que invistam em ativos com os quais você concorda. Assim, mesmo que você não tenha autonomia para definir os investimentos, saberá que a aplicação é adequada ao seu perfil de investidor.
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Como investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?
Para escolher os melhores fundos de investimento imobiliário, é necessário avaliar diversos aspectos relacionados ao mercado e a você como investidor.
Assim, separamos algumas dicas que vão ajudar na sua tomada de decisão:
1. Informe-se sobre o setor
Os Fundos Imobiliários são considerados como investimentos de renda variável. Portanto, você deve fazer uma análise sobre o mercado imobiliário antes de investir o seu dinheiro.
Por exemplo, em um contexto de crise no setor, pode haver desemprego, parada nas obras e o fim dos constantes lançamentos de novos empreendimentos. Então, muitos FIIs podem sofrer com desvalorização das cotas e vacâncias nos imóveis.
Nesse sentido, muitos investidores podem optar pela venda do investimento, principalmente se houver previsões desfavoráveis para os próximos anos. Porém, com a melhora na crise, os resultados serão, consequentemente, melhores.
2. Olhe para os momentos particulares dos fundos imobiliários
Diferentes FIIs podem estar em diferentes momentos. Por isso, é importante olhar para o momento atual — e a rentabilidade passada —, lembrando sempre que a rentabilidade do passado não garante rentabilidade futura dos fundos.
3. É importante ver se o preço da cota está de acordo com o patrimônio do fundo
Ao escolher um FII, você precisa saber se o valor das cotas está justo.
O P/VP é um indicador que divide o preço das cotas de um fundo, pelo valor patrimonial por cota. Se o resultado estiver abaixo de 1, significa que está sendo negociado por menos do que seu patrimônio é avaliado.
Por outro lado, se for o contrário, e estiver caro, a mesma lógica se aplica. Entretanto, esse é apenas um dos indicadores que devemos olhar antes de escolher um fundo para investir.
4. Pesquise sobre o fundo
Verifique quem são os gestores, o histórico e outras informações relevantes que podem ajudar na sua escolha.
Existe um documento chamado “Relatório gerencial” publicado periodicamente pelos fundos que dão uma visão ampla sobre o investimento. Pesquise e analise esse documento para conhecer bem o seu investimento.
Qual o risco de investir em Fundos Imobiliários (FIIs)?
Se você está interessado em investir em Fundos Imobiliários, é fundamental ter conhecimento sobre os riscos que eles podem oferecer.
O primeiro deles é a volatilidade. Por ser um investimento exposto na Bolsa de Valores (B3), há a influência direta dos resultados do setor imobiliário sobre o valor das cotas.
Então, se ele apresentar notícias negativas, os investidores tendem a vender as suas posições e ocorre a queda de preços. Se você seguir o mesmo movimento e fazer a venda em períodos de volatilidade, provavelmente, acarretará prejuízos.
Você sabe como agir diante de cenários de volatilidade? Descubra como se proteger com o Guia anti-volatilidade da Rico.
Os Fundos Imobiliários também correm o risco do setor. Ele está relacionado ao comportamento das cotações em períodos de vacância e inadimplência.
Outro risco é o da gestão. Caso o gestor não faça um bom trabalho, as cotas podem ser diretamente afetadas, bem como o valor dos aluguéis recebidos.
Por fim, temos o risco de liquidez. Ele representa a facilidade de vender o FII a qualquer momento.
O que é melhor: investir em imóvel ou em Fundos Imobiliários (FIIs)?
Embora haja alguma relação entre eles em função do mercado imobiliário, as semelhanças entre imóveis e FIIs param por aí. Afinal, um imóvel é um bem real, e um fundo é um produto financeiro.
De modo geral, para decidir entre investir em Fundos Imobiliários (FIIs) ou comprar um imóvel, é necessário avaliar o seu perfil de investidor e objetivos.
Se você quer aplicar o seu dinheiro no setor, mas tem pouco dinheiro, os FIIs costumam ser opções mais vantajosas.
Com o valor de um único apartamento pequeno, você pode diversificar em 4 ou 5 bons fundos e ter uma excelente rentabilidade mensal. Sem falar na liquidez e tranquilidade.
No contexto dessa análise, considere a aquisição de um imóvel para investimento, e não para moradia. Nesse caso, há diversos outros parâmetros que não serão tratados agora.
No nosso Podcast “Fala, Rico” contamos um pouco sobre qual o melhor investimento entre FIIs e Aluguel. Confira a seguir:
Como investir em FIIs com a Rico?
Na Rico, você pode se tornar um investidor do mercado imobiliário de forma rápida e prática. Acompanhe o passo a passo!
1. Para iniciar, abra a sua conta
Abra sua conta, insira os seus dados pessoais no cadastro. Após ter o cadastro aprovado, entre via app ou site com seu login e senha.
2. Faça o TED com o valor a ser investido
Transfira, via TED, o valor a ser aplicado da sua conta bancária para a conta da Rico.
3. Escolha os melhores Fundos Imobiliários
No home broker da Rico, você precisa digitar as siglas daqueles ativos nos quais você quer investir.
Não esqueça de estudar sobre os fundos antes de escolher.
4. Já sabe em qual FII aplicar?
Então, estipule o preço de compra, a quantidade de cotas e envie a ordem. Na Rico, a taxa de corretagem é ZERO para os fundos. Ou seja, você pode investir em diversos deles sem pagar nada!
Lembre-se de que a quantia mínima é de 1 cota e que o horário de negociação é durante os pregões da B3, que é das 10h às 17h.
5. Aguarde a compra
Depois de enviar a ordem de compra, é só aguardar que um investidor venda no preço desejado.
6. Ordem executada? Pronto!
Você acaba de começar a diversificar seus investimentos em Fundos Imobiliários (FIIs).
Confira as dúvidas mais frequentes sobre Fundos Imobiliários (FIIs) no vídeo da Escola de Investidores:
