03/03/2023 19:46:43 • Atualizado em 24/03/2023 12:54:57
31 minuto(s) de leitura
Melhores Fundos Imobiliários: como identificar oportunidades?
Os fundos imobiliários permitem investir no setor sem exigir a compra e venda de imóveis, ou a sua locação. Confira tudo sobre o assunto aqui!
Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) são opções vantajosas de investimentos para quem deseja diversificar seu portfólio e ter uma renda mensal.
Com os FIIs, você pode investir no mercado imobiliário, obter todos os benefícios de um imóvel físico e ainda desfrutar de outras vantagens, como a liquidez.
Contudo, é preciso cautela para entender o funcionamento do mercado, quais as vantagens e os FIIs mais indicados para a sua carteira e, por isso, preparamos esse conteúdo para você.
Mas antes iremos retomar alguns pontos importantes sobre o tema para que você possa ir mais longe no seu aprendizado.
Os Fundos Imobiliários (FIIs) são fundos de investimentos repartidos em cotas negociadas na Bolsa de Valores (B3), utilizados para compra ou venda de imóveis que serão utilizados para locação ou arrendamento, ou para o investimento em dívidas do setor imobiliário.
Ao menos 95% de toda a renda arrecadada no fundo semestralmente é igualmente distribuída entre as cotas mensalmente e o investidor recebe de acordo com o número de cotas que possui. Assim, todo patrimônio em nome do fundo é somado e dividido em cotas.
Quando você investe em FIIs, torna-se automaticamente um cotista, mas isso não significa que você se torna proprietário do imóvel no qual investe.
Os fundos imobiliários têm uma gestão especializada, que acompanha o desempenho do fundo e faz as mudanças necessárias com o objetivo de conseguir os melhores resultados.
Os gestores são os responsáveis pelas decisões que envolvem os imóveis oferecidos no fundo imobiliário. Assim, ele decide quais imóveis comprar ou construir e é responsável pelo repasse dos rendimentos, reinvestimentos e pagamento dos tributos.
Esse tipo de investimento é uma boa escolha para quem busca investir no setor imobiliário com tranquilidade e o nosso conteúdo irá te ajudar a dar o primeiro passo para investir em FIIs.
A partir de agora você irá aprender a identificar os melhores fundos imobiliários do mercado e montar sua carteira de investimentos com segurança e rentabilidade do seu jeito.
Boa leitura!
Melhores Fundos Imobiliários em 2023:
Como os ativos dos fundos imobiliários fazem parte da renda variável, é preciso ter em mente que o desempenho passado de um ativo ou de um fundo não é garantia de algum retorno futuro.
Os melhores fundos imobiliários para 2023 são aqueles que apresentam crescimento contínuo, tanto nas cotações, quanto nos proventos pagos aos cotistas.
Por isso é tão importante saber identificar oportunidades do mercado financeiro e avaliar informações pertinentes ao fundo imobiliário desejado.
Desse modo, você conseguirá decidir quais são, de fato, os melhores fundos imobiliários para a sua estratégia de investimentos.
Logo, para ajudar nas suas análises, divulgamos mensalmente nossa carteira recomendada de fundos imobiliários.
Nela você encontrará uma análise especializada sobre o que ocorreu no segmento imobiliário e a recomendação dos FIIs mais atrativos para sua carteira.
Lembrando que ela está disponível a partir do 5º dia útil do mês. Que tal?
Como encontrar os melhores FIIs?
Para descobrir quais são os melhores fundos imobiliários para você, é preciso considerar alguns aspectos de cada tipo de fundo.
Comparando os pontos entre diferentes FIIs, é possível estabelecer um ranking FII de acordo com o que você elencar como mais ou menos importante.
Porém, é válido lembrar novamente que o rendimento passado não garante rendimento futuro.
Isso porque, como foi colocado, trata-se de um investimento de renda variável e a rentabilidade de investimentos desse tipo não é previsível e está sujeita à volatilidade.
Assim, elencamos alguns pontos importantes que devem ser levados em consideração no momento de analisar os melhores Fundos Imobiliários. São eles:
- Setor
- Histórico da Gestora
- Liquidez
- Dividend Yield
- Preço
Setor
É sempre interessante avaliar, na hora de escolher o fundo imobiliário que mais se encaixa com o seu perfil de investidor e a sua carteira, a qual setor ele pertence.
Assim, é possível considerar qual é a perspectiva futura desse setor e ter uma visão mais coerente em relação ao que pode acontecer no futuro.
Por exemplo, se o fundo tem agências bancárias e esse setor está em queda, talvez não faça sentido investir num imóvel que pode parar de ter inquilinos em breve.
Histórico da Gestora
Para escolher qualquer tipo de fundo, incluindo os que seriam os melhores fundos imobiliários para o seu perfil, é muito importante conhecer a gestora que está por trás dele.
É ela quem irá administrar seus investimentos e fazer as escolhas de onde investir.
Portanto, é importante pesquisar o site do fundo, conhecer a reputação da gestora e pesquisar informações sobre o gestor e sua equipe.
Liquidez
Analisar a liquidez de um fundo imobiliário é fundamental para entender se o fundo é fácil de negociar.
Um FII com boa liquidez pode ser vendido rapidamente. Os FIIs são fundos com cotas limitadas e, diferente das ações, possuem uma liquidez menor, então é preciso analisar esse fator no fundo que você for escolher.
Geralmente fundos com um grande patrimônio, na casa dos bilhões de reais, são fundos mais líquidos por terem mais cotas disponíveis sendo negociadas diariamente.
Dividend Yield
O Dividend Yield (DY) é o cálculo de rentabilidade do fundo imobiliário. Ele mede a relação entre os dividendos e a cotação atual do ativo. Quanto maior for o rendimento em relação ao preço da cota, maior será o DY.
Para calcular o DY é só dividir o valor dos rendimentos do último ano pela cotação atual das cotas do fundo.
Preço
Com base no preço, conseguimos encontrar quais são os melhores fundos imobiliários, os mais descontados, para a sua carteira.
Alguns indicadores como o P/VP podem ajudar a entender se um fundo está caro ou barato em relação ao seu patrimônio, por exemplo.
Como montar uma carteira com os melhores fundos imobiliários?
Agora iremos te explicar como montar sua carteira com os melhores fundos imobiliários do seu jeito.
Se você é iniciante e esse será o seu primeiro investimento no setor imobiliário, uma boa prática é evitar aplicar todo o seu capital em apenas um FII.
Afinal, como trata-se de um ativo de renda variável o ideal seria diversificar.
Mas como diversificar?
A diversificação dos investimentos consiste em distribuir o capital entre diferentes ativos do mercado financeiro.
Como o mercado e a economia são muito voláteis, não é possível prever com 100% de certeza qual investimento será o mais rentável no futuro. Por isso, é arriscado alocar todo o seu capital em ativos da mesma classe.
Logo, é importante que a diversificação dos investimentos na sua carteira seja realizada de forma balanceada de acordo com o seu perfil de investidor, garantindo uma rentabilidade acima do mercado ao custo de um risco controlado.
Nesse sentido, a Carteira Recomendada de FIIs da Rico te ajuda a compreender o momento atual do mercado imobiliário, te auxiliando a identificar oportunidades.
Mas lembre-se: mesmo com a recomendação, você deve ler o relatório de análise dos ativos, pois eles são importantes para sua tomada de decisão.
Uma outra maneira de definir quais são os melhores fundos imobiliários é calculando o seu rendimento. Para isso, você precisa conhecer o comportamento das cotações e a distribuição dos proventos (aluguéis).
Basicamente, você pode utilizar três métodos de análise. São eles:
- Rendimento por cota
- Cálculo dos yields
- Cálculo da TIR (Taxa Interna de Retorno)
Aprenda como calcular cada uma deles. Confira:
1. Rendimento por cota
Esse método de cálculo considera a valorização e os proventos recebidos no período desejado.
Por exemplo: vamos supor que você quer analisar o seu rendimento no período de seis meses.
Para isso, utilizaremos a seguinte tabela:
Após somar o valor total dos aluguéis, que é de R$ 9,10 é possível calcular o desempenho do valor cota.
Para isso, faça a diferença entre o preço final e o inicial. O resultado será de R$ 6,50.
Assim, some os 9,10 com o 6,50, onde o resultado será 15,60. Por fim, basta dividir 15,60 pelo valor inicial da cota que é R$ 100,00.
Logo a performance (Rendimentos + valorização da cota) será de 15,60% nos próximos seis meses.
- Cálculo dos yields
O cálculo do yield é um dos mais conhecidos pelos investidores de fundos imobiliários.
Vamos utilizar a mesma tabela do exemplo anterior:
| Mês | Aluguel por cota (R$) | Cota (R$) |
| Janeiro | 1,50 | 100,00 |
| Fevereiro | 1,50 | 101,50 |
| Março | 1,40 | 103,00 |
| Abril | 1,50 | 103,50 |
| Maio | 1,60 | 104,00 |
| Junho | 1,60 | 106,50 |
Calcule o yield mensal, (1,50/100,00)*100 que resulta em 1,50%.
Agora, verifique a valorização mensal da cota.
Ao fazer isso para todas elas, teremos a seguinte tabela:
| Mês | Aluguel por cota (R$) | Cota (R$) | Yield Mensal (%) | Valorização da cota (%) | Total (%) |
| Janeiro | 1,50 | 100,00 | 1,50 | – | 1,50 |
| Fevereiro | 1,50 | 101,50 | 1,50 | 1,50 | 3,00 |
| Março | 1,40 | 103,00 | 1,40 | 1,48 | 2,88 |
| Abril | 1,50 | 103,50 | 1,50 | 0,49 | 1,99 |
| Maio | 1,60 | 104,00 | 1,60 | 0,48 | 2,08 |
| Junho | 1,60 | 106,50 | 1,60 | 2,40 | 4,00 |
Por fim, vamos calcular os juros compostos de cada mês: ((1+0,015)*(1+0,03)*(1+0,0288)*(1+0,0199)*(1+0,0208)*(1+0,04) – 1) *100 = 16,45%.
Ou seja, a performance do seu FII foi de 16,45% em seis meses.
3. Cálculo da TIR (Taxa Interna de Retorno)
O cálculo da TIR costuma ser utilizado pelos gestores dos FIIs.
Primeiramente, você deve montar uma tabela dos fluxos de caixa do ativo em questão e no período de análise.
Vamos considerar seis meses:
| Mês | Fluxo de caixa (R$) |
| Janeiro | -106,00 |
| Fevereiro | 1,00 |
| Março | 1,00 |
| Abril | 1,00 |
| Maio | 1,00 |
| Junho | 115,00 |
Na primeira linha, adicione o valor inicial da cota com sinal negativo. Ou seja, o preço pelo qual a comprou.
Em seguida, preencha com os aluguéis recebidos. Nesse caso, foi de R$ 1,00 em todos os meses.
Na última linha, você deve colocar a soma do valor atual da cota do seu fundo imobiliário com o do aluguel do mês atual.
Agora, basta utilizar a equação da TIR, conforme mostrada abaixo:
Onde:
- VPL: Valor presente líquido
- Capital = valor pago pela cota do FII
- Fluxo de caixa = valores dos aluguéis mensais
- TIR = taxa interna de retorno
- t = tempo de análise
- O VPL é sempre igual a zero.
Agora, substitua os valores correspondentes às variáveis:
No exemplo acima, o cálculo da TIR trouxe o resultado de 8,64%.
Ele pode ser interpretado como a taxa de atratividade do fundo imobiliário em relação aos últimos seis meses.
Esse procedimento mostra a taxa de retorno exigida para igual os retornos futuros ao valor do investimento.
Portanto, se a TIR aumentar com o tempo, será necessário um retorno cada vez maior, ou seja, o ativo se torna inviável.
Rendimento do FIIs:
Os rendimentos dos Fundos Imobiliários podem ser descritos de duas formas: pelos lucros gerados pela estratégia de investimento do gestor e pela valorização dos imóveis e papéis selecionados também por ele.
Os lucros dos Fundos Imobiliários estão associados à renda que esses investimentos geram todos os meses.
Então, esse rendimento leva em conta, principalmente, os aluguéis dos inquilinos que ocupam os imóveis investidos pelo fundo.
Com relação à valorização, devemos lembrar que esse é um investimento negociado na Bolsa de Valores (B3), que pode sofrer com a especulação do mercado e por isso pode variar seu preço tanto para cima quanto para baixo.
Portanto, como os fundos imobiliários são fundos que investem em imóveis, é esperado que estes tenham valorização no longo prazo, assim como qualquer imóvel possa ter.
No entanto, é sempre importante lembrar que as perspectivas do mercado, a condição atual do mercado imobiliário e a gestão também podem influenciar na variação do preço das cotas.
Quanto custa para investir em Fundos Imobiliários?
Além de dispor do valor para comprar as cotas, outras cobranças também estão inclusas para invesir em FIIs.
Taxa de corretagem
A taxa de corretagem é a taxa que a corretora cobra para que você faça negociações na Bolsa de Valores (B3) pela plataforma escolhida. Essa taxa de corretagem vai variar muito de corretora para corretora.
Na Rico, a taxa de corretagem para negociação de FIIs é zero: você não vai pagar nada a mais para ter suas cotas de fundos imobiliários.
Taxa de administração e gestão
A taxa de administração e gestão de um fundo é cobrada em cada cota. Ainda assim, o investidor não precisa dispor desse valor se quiser investir em FIIs.
Essas taxas são descontadas dos lucros obtidos mensalmente, então são diluídas nos rendimentos das cotas, o que passa quase despercebido pelo investidor.
Embora não seja algo que se precise dispor de dinheiro para pagar, é importante que o investidor saiba que está sendo descontado do seu lucro mensal.
Imposto de Renda
O imposto de renda dos Fundos imobiliários só é cobrado a partir do lucro obtido pela venda de cotas. Quando uma cota é vendida e se obtém lucro, o investidor é obrigado a pagar 20% desses rendimentos à receita federal via DARF.
Com relação aos lucros por aluguel e outros rendimentos de quem possui cotas, estes são isentos. O investidor pessoa física só paga imposto de renda caso obtenha lucro com a venda de suas contas.
Qual fundo imobiliário paga mais dividendos?
Os dividendos são os rendimentos provenientes de fundos de investimento e ações de empresas negociadas em bolsa.
Não há como determinar qual FII vai pagar mais dividendos nos próximos meses e anos.
O que cabe às pessoas que estão investindo, então, é analisar o histórico de pagamentos e seguir boas práticas na escolha de um fundo com esse objetivo.
O DY representa uma relação entre o preço da ação (ou cota, no caso dos fundos) e os dividendos distribuídos.
Seu número resulta da divisão entre os dividendos pagos por cota e seu valor unitário.
Assim, quanto mais alto, melhor.
Na sua estratégia, leve em conta também outros fatores que vão impactar na remuneração dos dividendos:
- Imóveis: conheça os imóveis que fazem parte do fundo e onde eles estão localizados. Isso poderá indicar se serão valorizados no futuro;
- Liquidez: quanto mais investidores negociarem o fundo, maior será a sua liquidez;
- Preço de entrada: se o valor da cota aumentar, o seu dividend yield tende a cair.
Os 10 melhores fundos de imobiliários que mais pagaram dividendos em fevereiro de 2023:
| Código | Nome | Variação da cota em fev/ 2023 | Variação da cota + proventos em fev/ 2023 | P/VPA | Yield 1 mês | Yield 12 meses |
| VSLH11 | Versalhes Recebíveis Imobiliários | +16,79% | +18,35% | 0,77 | 1,36% | 16,04% |
| JSRE11 | JS Real Estate Multigestão | +4,86% | +5,63% | 0,56 | 0,72% | 9,19% |
| RBRR11 | RBR Rendimentos High Grade | +4,28% | +5,42% | 0,92 | 1,09% | 13,85% |
| RBRLL11 | RBR Log | +4,45% | +5,35% | 0,70 | 0,87% | 10,44% |
| KNHY11 | Kinea High Yield CRI | +2,40% | +3,78% | 0,99 | 1,12% | 13,27% |
| VRTA11 | Fator Veritá | +2,61% | +3,76% | 0,96 | 1,09% | 14,64% |
| XPLG11 | XP Log | +2,83% | +3,64% | 0,81 | 0,80% | 9,26% |
| BTRA11 | BTG Pactual Terras Agrícolas | +2,08% | +3,22% | 0,61 | 1,12% | 11,73% |
| CVBI11 | VBI CRI | +1,75% | +3,00% | 0,96 | 1,22% | 13,95% |
| XPML11 | XP Malls | +2,18% | +2,97% | 0,99 | 0,77% | 8,76% |
Mas lembre-se, essa não é uma recomendação de investimentos e sim um panorama para facilitar a sua análise e tomada de decisão.
Ranking dos 10 melhores fiis que mais valorizaram em fevereiro de 2023:
Segue a análise dos 10 melhores fiis que mais valorizaram em fevereiro de 2023:
| VSLH11 | 18,35% |
| JSRE11 | 5,63% |
| RBRR11 | 5,42% |
| RBRL11 | 5,32% |
| KNHY11 | 3,78% |
| VRTA11 | 3,76% |
| XPLG11 | 3,64% |
| BTRA11 | 3,22% |
| CVBI11 | 3,00% |
| XPML11 | 2,97% |
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