Como analisar fundos imobiliários e calcular seus rendimentos?

Ao aprender como analisar fundos imobiliários, você abre sua carteira a algumas das melhores aplicações do mercado.

Esse tipo de investimento pode ser bastante rentável, mas é preciso olhar os detalhes com cuidado para fazer um bom investimento de acordo com seus objetivos.

Tudo passa pela compreensão de particularidades do fundo e do seu desempenho.

Afinal, embora seja uma categoria de fundos de investimento, os do mercado imobiliário se dividem em diferentes tipos.

Você pode, por exemplo, investir em fundos de tijolo ou de papel.

Para montar uma estratégia vencedora e obter ganhos expressivos, não há outro caminho a não ser este que você está trilhando agora: se informar e saber analisar os fundos detalhadamente.

Aprenda, neste artigo, como analisar fundos imobiliários e invista de forma segura.

Estes são os tópicos que vamos abordar:

• O que são fundos imobiliários?
• Qual a importância de analisar bem um fundo imobiliário antes de investir
• Como saber se um fundo de investimento imobiliário é seguro?
• Como analisar um fundo imobiliário: 5 indicadores importantes 
• Qual a rentabilidade de um fundo imobiliário?
• Lista dos melhores fundos imobiliários de 2020
• Afinal, qual o melhor momento para investir em um fundo imobiliário?
• Vale a pena investir em fundos imobiliários internacionais?
• Perguntas frequentes sobre como analisar fundos imobiliários.

Se tiver alguma dúvida ao final, deixe um comentário.

Boa leitura!

O que é fundo imobiliário?

De maneira geral, podemos dizer que os fundos imobiliários (FIIs) seguem o mesmo funcionamento de qualquer fundo de investimento.

Ou seja, cotistas se reúnem em uma espécie de condomínio, onde cada um contribui dentro da sua capacidade para investir em aplicações que exigem maior valor.

Assim, eles acessam ativos os quais não conseguiriam investir caso aplicassem individualmente em quantias menores.

A diferença em um fundo imobiliário é que o valor arrecadado pelo grupo é direcionado para o segmento imobiliário, financiando empreendimentos do setor.

Existem dois tipos de FIIs: os fundos de tijolo (o patrimônio é aplicado na compra de imóveis físicos) e os fundos de papel (a aplicação é feita em ativos de renda fixa lastreados no setor imobiliários).

Nos dois casos, a união faz a força, ampliando as possibilidades de investir e ganhar dinheiro.

Também um fundo imobiliário conta com gestão profissional, sendo ela a responsável pelas decisões de investimento em nome dos cotistas.

Qual a importância de analisar bem um fundo imobiliário antes de investir

A tarefa de calcular a rentabilidade de um fundo de investimento pode ser difícil, já que, de maneira geral, não existem simuladores para essas aplicações.

Seus recursos são sempre realocados pelo gestor de acordo com as oscilações da economia e mudanças no patrimônio do grupo.

Uma das grandes vantagens deste produto, é a distribuição de dividendos, que como um imóvel físico o dono daquele imóvel recebe um “aluguel” mensalmente.

Assim, um ponto de partida para comparar e escolher fundos é olhar para o histórico dos rendimentos registrado nos últimos meses.

Se uma das suas alternativas rendeu 25% e a outra apenas 5%, você já tem um norte para onde seguir.

Mas não significa que o rendimento passado se repita no futuro, o que é impossível de garantir, procure saber se foi uma receita recorrente e não pontual.

No entanto, fazer essa análise é extremamente importante para se manter dentro do seu planejamento e investir de acordo com seus objetivos e em respeito ao perfil.

Afinal, como destacamos antes, existem diferentes tipos de fundos imobiliários.

E você só consegue decidir em qual investir depois de analisar bem cada aplicação: quanto rende, em quais ativos investe e quem está por trás dela, entre outros fatores.

Como analisar um fundo imobiliário: 5 indicadores importantes 

Até mesmo os investidores mais experientes, vez ou outra, se perguntam como avaliar um fundo imobiliário por isso, apresentamos abaixo cinco indicadores importantes que você fazer sua análise.

1. Dividend Yield

Uma das grandes vantagens dos fundos de investimento imobiliário é que eles têm grande potencial de gerar um bom Dividend Yield.

Em inglês, o termo tem um significado muito simples: é o rendimento dos dividendos.

A sua análise serve para entender quão rentáveis os dividendos têm sido quando comparados ao preço das cotas do fundo.

O cálculo exige a soma de todos os dividendos mensais pagos nos últimos 12 meses, divididos pela cotação atual do fundo.

Esse resultado, então, deve ser multiplicado por 100 para obter o valor de Dividend Yield anual do FII.

Essa é uma métrica importante, mas não deve ser a única utilizada em sua avaliação – pode ser que o DY seja alto, mas não apresente resultados consistentes, por exemplo.

2. Valor Patrimonial do fundo

O Valor Patrimonial (VP) representa o valor de avaliação dos ativos que compõem o patrimônio de um fundo.

Esse valor, porém, não é o mesmo que o valor de mercado, que representa a soma das cotas negociadas.

É comum que FIIs sejam negociados por um valor diferente do que o VP.

Ou seja, os imóveis que fazem parte de um fundo costumam valer mais ou menos do que o total representado pela soma das cotas no mercado.

Como exemplo, pense em um fundo que tenha Valor Patrimonial de R$ 70 milhões e um valor de mercado de R$ 60 milhões.

Caso o gestor decida vender todo o patrimônio do grupo e liquidá-lo, os investidores receberão o equivalente ao VP de cada cota.

3. Preço sobre Valor Patrimonial da cota

Quando falamos em Preço sobre Valor Patrimonial da cota, estamos nos referindo ao ágio ou deságio presente na negociação daquele ativo.

Nos casos do valor de mercado maior que o valor patrimonial da cota, dizemos que o ativo está supervalorizado, já quando o contrário é verdadeiro o ativo está subvalorizado pelo mercado. Para saber o Valor Patrimonial da cota, basta conferir no último informe mensal do fundo, mas para calcular é só dividir o valor do Patrimônio Líquido do fundo pelo número de cotas emitidas.

A partir disso, a relação se dá pela divisão do valor de mercado da cota pelo seu valor de cota patrimonial. .

Supondo que um fundo esteja negociando suas cotas por R$ 300, mas seu Valor Patrimonial seja de R$ 270, isso significa que temos uma relação P/VP de 1,11 para o ativo em questão.

Nesse caso o mercado precifica seu preço maior que valor real dele caso venda todos seus ativos, por diversos motivos.

4. Taxas de administração e gestão

Outro indicador importante que precisa ser observado pelo investidor é a abrangência de taxas de administração e gestão para o fundo imobiliário.

Presente em todos os ativos dessa modalidade, elas são a forma de remuneração para a empresa ou profissional que vai gerenciar o patrimônio do grupo.

A cobrança é feita antes da distribuição de dividendos pelo fundo, de forma que o investidor não precisa pagar diretamente ao gestor.

Este fator deve ser um ponto de atenção, porque taxas altas podem corroer seus ganhos e fazer com que o investimento gere menos rendimentos.

5. Cap Rate

Cap Rate é a abreviação para Capitalization Rate.

Esse indicador mostra qual é a taxa de retorno implícita naquele ativo imobiliário e que proporciona renda para os investidores.

É muito importante checar o Cap Rate como forma de verificar a rentabilidade do fundo.

O cálculo aqui é parecido com o de Dividend Yield: soma-se o rendimento dos últimos 12 meses, e divide-se o resultado da soma pelo valor do imóvel.

O resultado deve ser multiplicado por 100 para, então, obtermos o valor percentual do Cap Rate.

Qual a rentabilidade de um fundo imobiliário?

Os fundos imobiliários são classificados como investimentos de renda variável e, dessa forma, enfrentam oscilações em sua rentabilidade, dependendo do contexto econômico no país.

Assim, o rendimento nessa modalidade não é fixo e nem permite que façamos simulações exatas sobre os ganhos futuros.

Como calcular a rentabilidade de um FII

Calcular a rentabilidade de um fundo imobiliário é uma tarefa simples: basta dividir o valor da cota pelos proventos gerados.

Mas, como os FIIs são investimentos de renda variável, o cálculo de sua rentabilidade para fins de análise precisa levar em conta grandes períodos para apresentar resultados confiáveis.

No caso do setor imobiliário, o rendimento dos fundos vem por duas vias: na valorização das cotas e no recebimento dos aluguéis mensais, por isso não esqueça de somar a valorização de suas cotas no cálculo.

Lista dos 10 melhores fundos imobiliários

Por serem investimentos de renda variável, apontar os melhores fundos imobiliários nem sempre é uma tarefa fácil.

Para a lista abaixo, consideramos a sugestão de alocação dos analistas da Rico. As sugestões são feitas com base nas análises e projeções dos analistas do grupo XP Inc., a qual a Rico pertence, mas não trazem garantia de rentabilidade. 

Confira:

Fundo	Segmento	Performance em 12 meses	DY em 12 meses
VGIR11	Recebíveis	38%	9,1%
CPTS11B	Recebíveis	29%	8,7%
SDIL11	Ativos logísticos	56%	7,2%
XPML11	Shoppings	41%	6,6%
PATC11	Lajes Corporativas	32%	-%
HGRE11	Lajes Corporativas	47%	6%

*sugestões feitas em agosto de 2020

Os melhores FIIs na carteira recomendada da Rico

Acompanhar o ranking dos melhores fundos imobiliários em 2020 agrega dados para a sua análise, mas observe os números com cautela.

Esse tipo de investimento mira retornos no longo prazo.

Assim, mais importante do que aplicar nos melhores ativos do momento é contar com fundos cujo desempenho possa garantir uma rentabilidade crescente.

Nesse sentido, a melhor estratégia é acompanhar a carteira recomendada da Rico.

Quem escolhe a carteira recomendada da Rico tem desempenho superior aos principais índices do mercado.

Veja, na tabela abaixo, uma comparação com os números do IFIX e CDI.

Mês	IFIX (%)	CDI (%)	Carteira Valor (%)
Julho-19	1,3	0,6	3,1
Agosto-19	0,3	0,5	3,9
Setembro-19	1,0	0,4	1,4
Outubro-19	4,0	0,5	5,2
Novembro-19	4,4	0,3	4,8
Dezembro-19	10,6	0,3	22,6
Janeiro-20	-3,8	0,3	-10,4
Fevereiro-20	-4,4	0,3	-5,6
Março-20	-15,9	0,3	-19,1
Abril-20	4,4	0,3	2,0
Maio-20	2,1	0,2	2,3
Junho-20	4,9	0,2	7,1
Em 12 meses	6,1	1,8	12,2

Afinal, qual o melhor momento para investir em um fundo imobiliário 

É comum que, em momentos de taxa de juros baixos, como agora, os investidores recorram à renda variável para alcançar boa rentabilidade.

Se esse é o seu caso, considere que essa modalidade,na qual se incluem os fundos imobiliários,está sujeita às oscilações do mercado.

Portanto, para decidir se esse é o momento para investir, é importante considerar o contexto macro da economia e também a sua situação financeira.Só assim você pode entender se é ou não uma boa ideia se expor aos riscos em busca de ganhos maiores no longo prazo.

Regra de bolso: Em Fundos Imobiliários é importante se atentar ao preço do ativo, para não correr o risco de comprar um ativo nota 10, porém caro.

Vale a pena investir em fundos imobiliários internacionais?

Mais recentemente, a alta do dólar americano fez com que muitos voltassem suas atenções para o mercado exterior na tentativa de surfar nessa onda e garantir bons retornos.

De fato, investir fora do país pode ser uma alternativa interessante.

Contudo, avalie bem as alternativas e só escolha investimentos seguros.

Mesmo dentro do mercado local, existem fundos que têm sua rentabilidade atrelada aos mercados estrangeiros.

Com a Rico, você tem acesso às melhores aplicações.

Abra sua conta agora!

Perguntas frequentes sobre como analisar fundos imobiliários

Para completar seu aprendizado, veja as respostas para as perguntas mais frequentes sobre os FIIs.

Como saber se um fundo imobiliário está caro?

Para responder essa pergunta, não basta olhar para o preço da cota.

O mais indicado é analisar com base no P/VP: os fundos com valores acima de 1 tem o preço da cota maior do que seu Valor Patrimonial, enquanto aqueles com valores abaixo de 1 tem o preço da cota menor do que o VP.

Valores muito baixos podem indicar fundamentos pouco sólidos, enquanto valores muito altos podem prejudicar seu rendimento.

Quanto rende fundo imobiliário por mês?

Como você já deve ter percebido, o rendimento de um fundo varia de acordo com diversos fatores.

Por isso, uma análise aprofundada sempre será necessária para entender, no caso a caso, qual é o potencial de ganho daquele investimento.

Quando vender um FII?

Os fundos de investimento comercializam suas cotas na bolsa diariamente, assim como as ações.

Assim, quem quer se desfazer de sua participação em um FII, pode esperar um momento de valorização do preço das cotas para garantir ganhos na operação.

O que é IFIX?

O já citado IFIX é o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários.

Ele representa uma carteira teórica construída pela B3 de acordo com critérios próprios de sua metodologia.

O indicador tem por objetivo nortear o desempenho médio das cotações de FIIs no mercado brasileiro.

Como você viu, embora o IFIX tenha rendimento positivo nos últimos 12 meses, ele é inferior ao da carteira recomendada da Rico.

Conclusão

A análise de fundos imobiliários não é uma tarefa fácil.

Dentre índices e cálculos, a tarefa de entender a viabilidade de um investimento de renda variável exige estudo e cuidado.

Com as nossas dicas e explicações, esperamos ter deixado a sua análise um pouco mais fácil.

Agora, que tal dar o próximo passo e investir nos melhores FIIs do mercado?

Abra sua conta na Rico!

Obrigado por ler até aqui!

---