REITs: saiba como investir no mercado imobiliário dos EUA

Se no Brasil o sonho da casa própria ainda é um pilar cultural, no mundo dos investimentos globais, o sonho agora é a geração de renda passiva em moeda forte. E é aqui que os REITs podem entrar como protagonistas da sua estratégia internacional.

Muitas vezes confundidos com os nossos Fundos Imobiliários (FIIs), os REITs possuem características únicas que os tornam uma das classes de ativos mais relevantes do mercado financeiro americano.

Neste guia completo, você vai aprender o que são REITs: os principais tipos, as diferenças em relação ao FIIs e como investir em REITs nos EUA hoje mesmo. Boa leitura!

O que são REITs e como eles funcionam?

REIT é a sigla para Real Estate Investment Trust. REITs são empresas listadas que investem, operam ou financiam ativos imobiliários geradores de renda. Diferente de um fundo, que é uma comunhão de recursos, o REIT é uma corporação. Ele nasce com o propósito de administrar ativos imobiliários, e por lei deve distribuir a maior parte de seus lucros aos acionistas.

Ao investir em REITs, você não está apenas comprando uma cota de um condomínio, mas sim tornando-se acionista de uma empresa especializada. Essas empresas são listadas nas bolsas americanas (como NYSE e NASDAQ) e possuem gestores profissionais focados em maximizar o retorno através de aluguéis e valorização das propriedades.

O processo é intuitivo: a empresa aluga seus espaços (sejam eles escritórios, hospitais ou torres de energia), recebe os pagamentos e, após descontar as despesas operacionais, repassa o lucro para você em dólar. Ou seja, a proposta aqui é tornar o mercado imobiliário acessível para todo mundo.

Quais são os principais tipos de REITs?

Os REITs são classificados em três grandes categorias, dependendo do tipo de ativo imobiliário que investem:

1. Equity REITs

São os mais conhecidos, investem prioritariamente em imóveis físicos. A receita vem quase integralmente dos aluguéis pagos pelos inquilinos.

2. Mortgage REITs

Estes não compram o imóvel, mas sim a dívida ligada a ele. Ou seja, focam em títulos e recebíveis ligados ao mercado de imóveis, como hipotecas e títulos de crédito imobiliário.

3. Hybrid REITs

Como o nome indica, essa classificação mistura as duas estratégias, investindo em propriedades físicas e também em títulos de crédito.

Quais as diferenças entre REITs e FIIs?

Embora o objetivo final seja parecido, REITs e FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) possuem algumas diferenças. A principal é que os REITs são empresas listadas em bolsa, enquanto os FIIs são condomínios de investidores.

Como empresas, os REITs possuem uma gestão interna própria e dedicada na maioria dos casos. Nos FIIs, geralmente temos uma gestora externa que cobra taxas para administrar o fundo.

Outro ponto é que a governança dos REITs costuma ser mais robusta, pois eles seguem as regras das bolsas americanas. Além disso, também investem em setores ainda pouco explorados no Brasil, como data centers e florestas.

Tabela Comparativa: REITs (EUA) x FIIs (Brasil)

Para facilitar no seu aprendizado, veja as principais características e diferenças entre os fundos imobiliários americanos e os brasileiros:

Quais as vantagens de investir em REITs?

Investir em REITs oferece um combo de benefícios que poucos ativos conseguem reunir:

• Renda Passiva Recorrente: a obrigatoriedade de distribuir 90% do lucro tributável em dividendos, por lei, cria um fluxo de caixa previsível para o investidor com rendimentos pagos em dólar (embora os valores possam variar ao longo do tempo);
• Possibilidade de Diversificação: você pode investir em setores variados, da saúde à tecnologia por exemplo;
• Escala Global: hoje, mais de 40 países possuem estruturas semelhantes a REITs, somando mais de US$ 2 trilhões de capitalização de mercado no mundo todo.

Quais são os riscos ao investir em REITs?

Agora que você sabe o que são REITs e as principais vantagens em investir nesses ativos, entenda quais são os principais riscos:

1. Taxa de Juros: se o Banco Central americano (Fed) sobe os juros, o custo de capital para os REITs aumenta, o que pode reduzir a lucratividade;
2. Risco Geográfico: diferente de uma ação global, um imóvel está preso a um lugar. Crises locais ou desastres naturais em regiões específicas podem afetar o desempenho de um REIT focado naquela área;
3. Ciclos Econômicos: setores como varejo e hotéis são mais sensíveis a recessões. Se a economia esfria, as pessoas viajam menos e compram menos, afetando a ocupação dos imóveis e o desempenho desses ativos.

Ainda com dúvidas sobre REITs? A nossa especialista Maria Giulia pode ajudar!

Como investir em REITs na prática pela Rico

Veja o passo a passo abaixo de como investir em REITs e internacionalizar sua carteira de investimentos pela Rico:

1. Acesse o App da Rico: no menu, busque pela opção de Conta Internacional.
2. Ative sua conta de Investimento Global: o processo é rápido e sem custos de manutenção.
3. Transfira os recursos: após a aprovação da sua conta, transfira seus reais da conta corrente para a conta internacional. O sistema já mostra a cotação e você faz a troca na hora para dólares (sujeito a câmbio e custos operacionais).
4. Escolha o ativo: no campo de busca, você pode digitar o ticker (código) do REIT ou de um ETF que reúna vários deles.
5. Confirme a operação: com cerca de US$ 50 ou menos (dependendo da corretora, possibilidade de compra fracionada ou via ETFs), você já começa a diversificar sua carteira.

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FAQ: Perguntas Frequentes sobre REITs

REITs pagam dividendos mensais?

Diferente dos FIIs no Brasil, a maioria dos REITs paga dividendos trimestrais. No entanto, ao montar uma carteira com diferentes empresas, você pode organizar seus recebimentos para ter renda todos os meses.

Preciso declarar REITs no Imposto de Renda?

Sim. Como qualquer investimento no exterior, você deve declarar a posse dos ativos e os rendimentos recebidos. Lembre-se de guardar seus extratos e comprovantes por 5 anos para evitar problemas com a malha fina.

Qual a diferença entre um REIT e uma ação comum?

O REIT é um tipo de ação, mas com regras fiscais específicas nos EUA. Para não pagarem imposto no nível corporativo, eles devem distribuir o lucro. Uma ação comum (como a Tesla) pode reter todo o lucro para reinvestir sem essa obrigatoriedade.

Conclusão

Internacionalizar o patrimônio através dos REITs é um passo de diversificação internacional. Ao combinar a exposição a ativos reais com a moeda forte, você pode reduzir a concentração em riscos locais, embora ainda esteja sujeito a oscilações de mercado.

Seja através de ativos de infraestrutura tecnológica ou do varejo americano, esses títulos permitem que você pense grande e passe a ter investimentos diversificados em sua carteira.

Não permita que seu capital fique restrito a apenas um país ou moeda. Abra sua Conta Investimento Global na Rico agora mesmo e comece a receber seus primeiros dividendos em dólar.

O mercado imobiliário dos Estados Unidos está a apenas alguns cliques de distância. Invista com inteligência!

Agradecemos a leitura!