Quando se trata de investir em imóveis e obter uma renda mensal com os aluguéis, muitos se deparam com a dúvida: é mais vantajoso adquirir um imóvel físico ou optar por fundos imobiliários?
Ambas as opções têm suas vantagens e desvantagens, e a escolha entre elas pode depender de diversos fatores, incluindo o perfil do investidor, os objetivos financeiros e o contexto do mercado.
Para te ajudar nessa missão, fizemos uma análise sobre cada uma dessas opções, trazendo simulações reais e exemplos práticos das vantagens e desvantagens de cada uma. Confira a seguir!
Renda mensal com imóveis
Investir em imóveis físicos pode ser uma estratégia atraente para gerar renda mensal por meio de aluguéis, além de oferecer rentabilidade ao capital com a valorização dos imóveis ao longo do tempo. Mas como entender melhor esse mercado para avaliar se realmente vale a pena o investimento?
Nesse sentido, em 2010, a Fipe iniciou o desenvolvimento de um indicador para acompanhar a evolução dos preços de imóveis. Em 2011, a parceria entre a Fipe e o Zap resultou na criação do Índice FipeZap, que permite monitorar o comportamento dos preços de imóveis e a rentabilidade dos aluguéis nas principais cidades brasileiras.
Olhando para esses dados, fizemos algumas análises. Com base no Índice FipeZap, a média da rentabilidade do aluguel em novembro de 2024 foi de 0,51%. Isso se deve ao fato de que a média do preço dos imóveis no Brasil é de R$9.306 por metro quadrado, enquanto o preço do aluguel é de R$47,24 por metro quadrado.
Por exemplo, um imóvel de 60 metros quadrados está sendo negociado em média por R$558.360,00, com um aluguel de R$2.834,40. Este valor é considerado sem custos adicionais, como condomínio.
Ao compararmos a rentabilidade mensal do aluguel de imóveis físicos, que desde janeiro de 2019 é de 0,42%, percebemos que atualmente essa rentabilidade está acima da média dos últimos cinco anos
Os preços dos imóveis também sofrem variações ao longo do tempo. Desde janeiro de 2019, por exemplo, os preços médios dos imóveis no país apresentaram uma variação acumulada de 30,39%.
Por exemplo, em janeiro de 2019, um imóvel de 60 metros quadrados era negociado por aproximadamente R$428.820,00, com um aluguel em torno de R$1.686,00. Como mencionado anteriormente, esse mesmo imóvel está atualmente sendo vendido em média por R$558.360,00, com um aluguel de R$2.834,40.
Pontos de atenção no aluguel de imóveis
Ao investir em imóveis físicos, além da rentabilidade e valorização, é fundamental considerar outros aspectos que podem fazer toda a diferença na escolha.
Um ponto importante é o que chamamos de liquidez, que é basicamente a facilidade de converter o investimento em dinheiro. No caso dos imóveis, a baixa liquidez pode ser um desafio, pois a venda de um imóvel pode levar tempo, especialmente em períodos de instabilidade econômica.
Além disso, existem custos de manutenção, impostos e taxas de administração que podem impactar a rentabilidade.
É importante considerar, por exemplo, o imposto de renda que é cobrado pelos ganhos com o aluguel, que seguem uma alíquota progressiva, conforme tabela abaixo:
| Base de Cálculo (R$) | Alíquota |
| Até R$ 2.259,20 | zero |
| De R$ 2.259,21 até R$ 2.826,65 | 7,5% |
| De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 | 15% |
| De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 | 22,5% |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% |
*Tabela para a base de cálculo mensal a partir de fevereiro de 2024. Fonte: Ministério da Fazenda.
Outro risco a ser considerado é a possibilidade de o imóvel ficar vazio, o que gera custos adicionais para o proprietário e a ausência de renda mensal durante esse período, que pode se prolongar dependendo da situação econômica e da demanda por aluguéis. Nesse contexto, a localização do imóvel é crucial, pois áreas com boa infraestrutura e comércio tendem a valorizar mais e atrair uma maior demanda de aluguel.
Por fim, os pontos de atenção que precisamos considerar vão além dos custos, é importante considerar também as ‘dores de cabeça’ que podem surgir na administração do imóvel.
Renda mensal com Fundos Imobiliários
Os fundos imobiliários (FIIs) têm se mostrado uma alternativa atraente para investidores que buscam renda passiva. Essa modalidade permite que os investidores adquiram frações de um portfólio de imóveis, recebendo rendimentos mensais proporcionais à sua participação.
Quer saber mais sobre os fundos imobiliários? Confira aqui a nossa playlist completa.
Os rendimentos dos FIIs variam de acordo com o fundo escolhido, e podemos acompanhar uma média dessa variação por meio do Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), que mede o desempenho dos principais fundos negociados na B3, refletindo a valorização e a rentabilidade desses ativos.
O dividend yield do IFIX, que indica a rentabilidade recebida pelos cotistas por meio de rendimentos, foi de 1,05% em novembro de 2024, com uma média mensal de 0,97% ao longo do ano.
Isso significa que, se um investidor aplicasse os mesmos R$558.360,00 (valor usado no exemplo do imóvel físico) com essa rentabilidade mensal de 0,97%, ele teria obtido uma média de R$5.416,09 de rendimento a cada mês.
Assim como os imóveis, as cotas dos fundos imobiliários também passaram por flutuações de preços nos últimos anos. De janeiro de 2019 a novembro de 2024, o IFIX teve uma valorização acumulada de 33,15%.
No entanto, é importante destacar que as cotas dos FIIs, por serem negociadas na bolsa, apresentam uma volatilidade maior do que os preços dos imóveis físicos. Isso porque o valor das cotas varia diariamente e refletem o apetite ou aversão ao risco dos investidores.
Um ponto de atenção, é que apesar da valorização mais acentuada em comparação aos imóveis físicos, em momentos de instabilidade econômica essas oscilações podem ocorrer também do lado negativo. Como exemplo, no início da pandemia de COVID-19, o IFIX recuou mais de 40% em poucos dias. Nesses casos, se o investidor se desesperar ao ver seu patrimônio diminuir, pode acabar vendendo suas cotas com prejuízo significativo, que não necessariamente reflete o valor justo dos fundos. Na mesma linha, nesse período da pandemia, o IFIX recuperou seu patamar anterior poucos meses depois da queda.
Por isso, o investimento em fundos imobiliários, sendo uma forma de renda variável, deve ser cuidadosamente alinhado ao perfil e aos objetivos de cada investidor.
Por outro lado, uma das principais vantagens dos FIIs é a sua maior liquidez, pois suas cotas podem ser compradas e vendidas na bolsa de valores. Além disso, em alguns casos, os rendimentos são isentos de imposto de renda para pessoas físicas e ainda, por lei, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir no mínimo 95% dos seus lucros aos cotistas.
É importante ressaltar que essa isenção de imposto de renda se aplica apenas se o fundo e o investidor cumprirem alguns pré-requisitos:
– O FII deve ter no mínimo 100 cotistas;
– As cotas devem ser negociadas exclusivamente na bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado;
– O investidor não pode possuir mais de 10% das cotas do fundo.
Outra vantagem é a diversificação de investimentos, já que os FIIs permitem que os investidores tenham acesso a não apenas um, mas diversos portfólios de imóveis, em diferentes segmentos e localizações, reduzindo o risco associado a um único ativo.
Além disso, a gestão profissional dos imóveis é uma vantagem significativa, pois os investidores contam com equipes especializadas para cuidar da administração dos ativos, permitindo que se concentrem em outras áreas de suas vidas.
Por fim, os FIIs podem proporcionar a oportunidade de investir em imóveis que, de outra forma, estariam fora do alcance financeiro do investidor individual, permitindo acesso a empreendimentos de maior valor.
Afinal, qual vale mais a pena: Imóveis físicos ou fundos imobiliários?
Após as simulações realizadas, é possível perceber que, na média, os fundos imobiliários tendem ser mais rentáveis do que os imóveis físicos, conforme podemos observar no gráfico abaixo:
Mesmo ao analisar a valorização das cotas do Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) em comparação à valorização dos preços dos imóveis, percebemos que, embora o IFIX seja mais volátil, sua rentabilidade acumulada supera a dos imóveis:
Entretanto, ao analisarmos um período mais recente de cinco anos, notamos que a rentabilidade acumulada da variação do preço da cota do IFIX se aproxima da variação dos preços dos imóveis, resultando em valores mais semelhantes.
Portanto, para considerar qual opção pode ser a melhor fonte de renda mensal, é importante avaliar diversos fatores além do retorno esperado, como liquidez, gestão dos ativos e volatilidade do mercado.
Enquanto os fundos imobiliários oferecem praticidade e diversificação, os imóveis físicos tendem a proporcionar maior estabilidade no “valor principal” investido. E ambas as opções podem proporcionar um fluxo de caixa consistente, desde que selecionadas com uma boa estratégia.
Outro aspecto que muitos investidores consideram é a tranquilidade de ter um imóvel físico. No entanto, esse conforto é mais psicológico e cultural, e deve ser avaliado com cautela, alinhando-o ao perfil e aos objetivos de cada um. Afinal, se o investidor precisar do dinheiro com antecedência, pode enfrentar uma perda significativa do valor principal ao ter que vender o imóvel abaixo do valor de mercado para agilizar o processo.
Em resumo, a decisão entre investir em imóveis ou em fundos imobiliários deve ser baseada em uma análise cuidadosa das suas necessidades financeiras e do seu perfil de investidor. Ambas as opções podem ser rentáveis, mas a escolha ideal depende de como cada uma se alinha aos seus objetivos de investimento.
Quer conhecer algumas opções de investimento em fundos imobiliários? Acesse nossa carteira mensal de FIIs. Atualizada mensalmente, essa seleção é resultado de uma análise criteriosa que considera a qualidade dos ativos, a gestão de fundos e as perspectivas futuras para te ajudar a investir da melhor forma.
Elaborado por:
Bruna Sene, CNPI-T 6928
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