06/04/2021 14:27:28 • Atualizado em 13/05/2024 16:56:45
19 minuto(s) de leitura
Aluguel de FIIS: como surgiu, lista de ativos e como alugar
O aluguel de FIIs oferece vantagens para cotistas, seja de fundos de tijolo ou de papel. Veja como funciona!
Time Rico
O aluguel de FIIs é a mais nova alternativa para incrementar os lucros de quem investe em renda variável.
Essa modalidade entrou em vigor em novembro de 2020 e funciona de forma praticamente igual ao que ocorre no aluguel de ações.
Assim, tanto quem libera suas cotas para locação quanto quem especula com as cotas de outro investidor pode sair ganhando.
Mas há muito mais a saber a respeito.
Neste conteúdo, você vai entender detalhes sobre a aplicação e vai poder avaliar os prós e contras de alugar cotas de fundos imobiliários.
Boa leitura!
O que são FIIs?
Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) são ativos financeiros em forma de condomínio.
Eles são geridos pelos gestores e as pessoas que investem neles são os cotistas.
Como veremos mais à frente, existem FIIs de diversos tipos, desde os que exploram imóveis físicos aos que lucram com a negociação de outros papéis, inclusive de outros fundos.
Como surgiram as cotas de FIIs?
Como todo ativo financeiro, os fundos imobiliários são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Isso acontece por meio da Instrução CVM nº 472/08 e pela Lei nº 8.668/93.
Ou seja, estamos falando sobre um tipo de investimento já tradicional, comum em carteiras de investidores que aplicam em renda variável.
Tal como no mercado de ações, um FII depende de autorização da CVM para ser disponibilizado.
Uma vez que isso acontece, é feita a oferta pública inicial para a venda das primeiras cotas.
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O que é e como funciona o aluguel de FIIs?
O aluguel de FIIs é uma forma de investir pela qual os investidores podem “emprestar” ou “pegar emprestado” ativos por certo tempo. O processo vai envolver três participantes: o doador ou dono do ativo, o tomador do ativo e, por fim, o agente custodiante.
O doador ou dono do ativo é aquele que, a longo prazo, empresta as cotas de sua carteira durante tempo determinado. A ideia é obter uma remuneração extra prefixada com o aluguel.
Por outro lado, o tomador do ativo é quem se tornará dono das cotas temporariamente e, por isso, tem permissão para negociá-las. Além disso, ele também pode votar nas assembleias de cotistas durante o período enquanto for proprietário das cotas.
Já o agente custodiante vai intermediar o processo no aluguel de FIIs entre o investidor doador e o tomador do ativo. E é a bolsa de valores brasileira (B3) quem vai exercer esse papel. É ela quem vai garantir o cumprimento do contrato.
O que o aluguel de FIIs significa para a indústria?
O aluguel de FIIs é um produto novo liberado pela B3 e é bastante parecido com algo que já existe, o aluguel de ações.
Sendo assim, nessa nova modalidade, temos as figuras do doador, que é quem cede cotas de FIIs para aluguel; e do tomador que, no caso, é o locatário.
De acordo com a B3, com o aluguel de FIIs, o objetivo é atender a demanda do mercado por esse tipo de produto.
Além disso, fica disponível mais um ativo para empréstimo, o que ajuda a desenvolver o mercado de fundos imobiliários.
Qual é a função de um Fundo Imobiliário?
Os FIIs servem tanto aos objetivos de investidores quanto aos próprios fundos que lançam ativos no mercado.
Para o cotista, como você deve imaginar, sua finalidade é a de gerar lucro, que pode se dar na liquidação do fundo, venda das cotas ou no pagamento de dividendos.
Mas os FIIs também funcionam de modo a fomentar investimentos em infraestrutura.
Quando você compra cotas de um fundo que investe em shopping centers, por exemplo, está contribuindo para que este empreendimento se torne possível.
A lógica é a mesma de outros tipos de investimento: você atua como credor, emprestando dinheiro para financiar uma operação e, em troca, é remunerado com juros.
3 Vantagens de investir em FIIs
Investir em FIIs é vantajoso por se tratar de uma modalidade que pode ter boas rentabilidades, com risco diluído entre os cotistas.
No caso específico do aluguel, é uma opção muito interessante para o proprietário das cotas, já que a B3 garante o recebimento da mensalidade contratada, além de não haver qualquer tipo de taxa extra.
Essas tarifas, no caso, ficam para o tomador, que se responsabiliza por pagar a taxa junto à B3 sobre o volume da transação, além do aluguel e corretagem.
No entanto, ambos os lados podem se beneficiar com o aluguel de FIIs, conforme destacamos a seguir.
Possibilidade de incrementar os lucros
O grande atrativo para o doador é que ele continua a ter todos os direitos sobre as cotas que ele alugar.
Ou seja: além de receber o valor do aluguel, ele continua a receber os dividendos pagos pelo FII normalmente.
Operação garantida pela B3
A B3 exige garantias para quem se candidata a alugar cotas de FIIs.
Além disso, ela pode intervir diretamente na transação em caso de inadimplência, cobrindo eventuais valores em aberto.
Como se vê, para quem aluga, a tranquilidade é total, já que os direitos econômicos sobre os FIIs alugados são mantidos e o recebimento do aluguel é garantido pela bolsa.
Lucrar em operações short
Esse é um ponto em que o tomador pode se dar bem com um FII.
Afinal, quem faz essa operação tem como objetivo lucrar com a chamada venda a descoberto.
Quer um exemplo?
Vamos supor, nesse caso, que você alugou cotas de um FII a R$ 20,00, vendendo-as em seguida pelo mesmo valor.
Como você previu, elas se desvalorizaram em alguns dias e você, investidor atento, recompra por R$ 14,00, obtendo R$ 6,00 de lucro na operação por cota.
É claro que há uma série de fatores envolvidos e o lucro não é garantido.
Mas para quem se interessa por especulação financeira, aí está uma modalidade interessante.
Quais são os riscos de investir em FIIs?
Para quem é proprietário de cotas e as aluga, não há riscos adicionais aos do próprio investimento, já que essa é uma operação garantida pela B3.
Já para o tomador, a história é outra.
Se, em vez de perder valor, o FII valorizar no mercado, ele fica impossibilitado de operar vendido, ou seja, de lucrar com a venda e recompra do FII alugado.
E se ele não conseguir recomprar as cotas para entregar no prazo contratado, terá que arcar com todos os custos da operação e cobrir a diferença junto ao doador.
Como alugar FIIs? Passo a passo
Ficou interessado e quer começar hoje mesmo a investir?
Não sem antes conferir o passo a passo que preparamos para você.
Acompanhe!
1. Abra sua conta na Rico
Como todo ativo financeiro, os FIIs são negociados por intermédio de uma corretora de valores.
Nesse caso, prefira uma que tem taxa de corretagem zero para fundos imobiliários e as melhores plataformas para você operar.
Abra sua conta na Rico e otimize seus ganhos ao alugar ou receber dividendos com FIIs.
2. Transfira os fundos
Após a abertura da conta, é hora de transferir fundos para começar a comprar suas primeiras cotas de fundos imobiliários.
Você pode fazer por transferência bancária, cartão ou boleto, se preferir.
3. Informe-se sobre o mercado
Como você viu, FIIS são ativos de renda variável e, por isso, apresentam certos riscos.
Então, é preciso investir em conhecimento para tomar as melhores decisões.
O melhor a se fazer é se manter sempre bem informado sobre o mercado, lendo os conteúdos do blog da Rico ou assistindo os vídeos em nosso canal no YouTube.
4. Escolha o FII a comprar e a alugar
Depois de se informar, você já tem o que precisa para decidir qual fundo imobiliário é o que mais se ajusta ao seu perfil de investidor e objetivos.
Tudo acontece pela área logada do cliente Rico, onde você tem acesso aos melhores FIIs do mercado.
5. Alugue suas cotas
Com os FIIs na carteira, você pode partir para o aluguel.
Assim como ocorre no aluguel de ações, será preciso preencher um formulário de doação, que traz todas as etapas do processo.
É o momento de definir qual FII alugar, qual taxa cobrar e por qual prazo.
Encontrando um tomador interessado, a operação é concretizada.
6. Acompanhe sua evolução
O mercado de renda variável é sempre volátil e um FII valorizado hoje pode ter seu preço reduzido amanhã e vice-versa.
Por isso, nada de ficar parado esperando o fundo render. Acompanhe o gráfico do seu FII diariamente e negocie-o conforme a flutuação dos preços sugerir.
4 dicas para investir em contrato de aluguel FIIs
Para ter os melhores resultados ao investir em fundos imobiliários, é fundamental conhecer os mecanismos por trás desse ativo financeiro.
Veja, na sequência, o que não pode deixar de ser considerado antes de se tomar uma decisão.
Verifique qual o tipo de FII
Existem, basicamente, dois tipos de FII: os de tijolo, no qual o lucro vem da gestão direta de imóveis físicos, e os de papel, em que o FII é formado por títulos representativos de imóveis.
Cada um apresenta riscos que variam conforme fatores como localização do imóvel, liquidez do fundo e variações no mercado imobiliário.
Tudo isso deve ser colocado na balança antes de se chegar a um fundo alinhado aos seus objetivos e limitações.
Confirme a liquidez do fundo
Da mesma forma que algumas ações, existem FIIs com baixa liquidez, ou seja, que podem levar mais tempo para encontrar pessoas interessadas em comprá-los ou alugá-los.
Sendo assim, não deixe de avaliar a média de negociações diárias do fundo antes de decidir em qual investir.
Quanto mais liquidez, melhor.
Avalie os contratos
Se o fundo for de tijolo, é preciso ficar atento ao vencimento dos contratos de aluguel.
Digamos, por exemplo, que o FII administra 5 lojas, cujos contratos vencem dentro de seis meses.
Nesse caso, o risco de haver vacância no curto prazo é mais alto, então, prefira FIIs de tijolo cujos contratos não estejam por vencer.
Calcule o seu valor
Em fundos imobiliários, existe o chamado valor patrimonial, que serve para medir o valor dos imóveis avaliados.
Se um imóvel tiver, por exemplo, valor patrimonial de R$ 100 e é negociado no mercado a R$ 80, temos um desconto de 20%, o que torna o fundo atrativo.
Para saber qual o real valor patrimonial de um imovel, aplique o indicador P/VPA (Preço/Valor Patrimonial), conforme o exemplo abaixo:
- Valor da cota: R$ 100
- Valor patrimonial: R$ 65 milhões
- Número de cotas: 400 mil
- VPA = R$ 65 milhões/400 mil
- VPA = R$ 162,5.
Como investir em FIIs com a Rico?
Para ficar ainda melhor, você pode investir nos FIIs da Rico, com taxa zero e recomendações apontadas pelo nosso time de análise.
Venha para a Rico e aproveite todas as vantagens de ser nosso cliente.
Conclusão
O aluguel de FIIs oferece vantagens para cotistas, seja de fundos de tijolo ou de papel.
Já para quem pretende operar vendido, pode ser uma oportunidade interessante de lucrar.
É verdade que a cautela precisa ser maior, já que os encargos recaem sempre sobre o tomador.
Por isso, esse tipo de operação é mais indicada para quem tem mais experiência no day trade ou tem o privilégio de contar com as dicas, materiais e plataformas exclusivas para clientes Rico.
