Como você já deve ter acompanhado em nossos conteúdos, o patamar da taxa Selic impacta a performance de todos os tipos de investimento.
Se os juros altos tendem a beneficiar os investimentos de renda fixa, por prover remunerações mais atrativas, a Selic elevada têm o efeito inverso na maioria dos ativos de renda variável, como ações e fundos imobiliários (os famosos FIIs).
Nesse texto, explicaremos qual a relação entre a taxa Selic e os FIIs, e como você pode investir em FIIs nesse momento de mudança dos juros no Brasil.
Os três principais impactos dos juros altos no IFIX (e na Renda Variável)
Freio na economia
Como contamos aqui em mais detalhes, o Banco Central sobe a taxa básica de juros com o objetivo de frear a inflação. Porém, o efeito colateral dessa alta é um freio na própria economia. Isso ocorre, pois o aumento dos juros básico leva ao encarecimento do crédito para todos (governo, empresas e pessoas), com o intuito de desaquecer a demanda por bens e serviços na economia e reduzir a pressão sobre os preços. Assim, a economia de fato perde o fôlego.
Usando o mercado imobiliário como exemplo, a alta dos juros torna os financiamentos imobiliários menos atrativos, reduzindo a demanda por esses ativos.
Atratividade da Renda Fixa
Além disso, com juros mais altos, o estímulo a poupar dinheiro tende a impactar a própria oferta de ativos reais, como imóveis. Afinal, se seu dinheiro pode render mais investido sem grandes riscos na renda fixa, por que arriscar-se em um novo empreendimento?
Ainda utilizando imóveis como exemplo, imagine um investidor que possui um apartamento no valor de R$500.000,00, que utiliza para obter renda de aluguéis. Considerando uma média de 0,4% do valor do imóvel para aluguel (como explicamos nesse texto), a receita mensal será de cerca de R$2.000,00, desconsiderando impostos.
Diante do aumento da Selic, e o consequente aumento das taxas de títulos de Renda Fixa, esse investidor poderia mudar de ideia. Afinal, com o mesmo valor investido no Tesouro Selic (dado a Selic atual de 12,75%), o retorno mensal seria de R$5.025,20 – também desconsiderando impostos.
Assim, apesar da possível valorização do imóvel ao longo do tempo, a maior segurança e rentabilidade no curto prazo oferecida pelo título de renda fixa poderia acabar atraindo o dinheiro do nosso investidor exemplo – e tantos outros.
E esse é um dos motivos do preço das ações serem impactadas quando os juros sobem: o fluxo de dinheiro que migra da renda variável para a renda fixa, considerando o elevado retorno e a menor volatilidade.
Preço justo das ações
Finalmente, mas não menos importante, vamos ao terceiro principal impacto da alta de juros nas ações: o efeito no que chamamos de valuation das empresas ou FIIs – de maneira simplificada, a análise do preço justo desses ativos.
Quando calculamos o preço justo de uma ação utilizando modelos de precificação desse ativo, calculamos o fluxo de caixa futuro de um ativo, trazido a valor presente. Para isso, utilizamos uma taxa de desconto, onde geralmente é utilizada a Taxa Selic.
Assim, de maneira simplificada, quanto maior for a taxa de juros, maior será o desconto no preço justo de um ativo de risco como os FIIs ou as ações.
A queda dos Juros é boa para os FIIs?
Após a explicação anterior, fica mais claro que a redução dos juros tende a ser positiva para os Fundos Imobiliários. Mas será que isso realmente ocorreu nos últimos ciclos de corte de juros?
No gráfico acima, podemos notar que em momentos de cortes na taxa básica de juros, o IFIX apresentou tendência de alta, mesmo antes do primeiro corte da Selic daquele ciclo.
Isso ocorre pois o mercado começa a ter uma visão mais otimista sobre o desempenho do mercado imobiliário em geral e passa a ter um maior apetite ao risco, na busca por quais classes de ativos poderão trazer mais retornos em cenários de juros mais baixos.
Assim, com base no passado, podemos esperar que o atual ciclo de cortes de juros impacte positivamente o índice dos fundos imobiliários. Reflexo disso é o que observamos no IFIX recentemente – nos 30 dias antes do primeiro corte do atual ciclo de redução da taxa Selic, o IFIX já estava apresentava tendência de valorização, diante das expectativas do início do ciclo de baixas.
FIIs antes e depois de um início de ciclo de corte dos juros
Além disso, levantamos o retorno em 12 meses do IFIX nos dias seguintes à data do primeiro corte na Selic. E ainda, realizamos a análise para janelas de 30 e 60 dias antes e depois do primeiro corte.
Analisando os 3 últimos momentos de queda de juros no Brasil, observamos que o rendimento acumulado do IFIX, para as diferentes janelas, foi consideravelmente alto.
Em agosto de 2011 (ciclo que durou 13 meses), o retorno médio de 12 meses foi de aproximadamente 36% para as 5 janelas de análise (D-60; D-30; D0; D+30; D+60). Já no ciclo de 2016, o rendimento de 12 meses foi de aproximadamente 20% para as 5 janelas.
Por fim, no ciclo mais recente, em 2019, os rendimentos 12 meses a frente não foram tão significativos devido aos efeitos posteriores da pandemia. Mesmo assim, como esperado, o índice de fundos imobiliários em ciclos de corte de juros tende a mostrar tendências de alta e rendimentos mais significativos.
Ainda, analisando todo o período desde a criação do índice dos fundos imobiliários até o momento, percebemos que o desempenho dos fundos imobiliários foi positivo em todos os ciclos, com retorno médio dos ciclos de cortes de aproximadamente 24,7%.
Quais segmentos tendem a se beneficiar mais?
O IFIX é composto por fundos de diferentes segmentos, que podem ser categorizados em dois principais grupos: fundos de papel e fundos de tijolos. Cada grupo tem suas particularidades e reage de forma diferente aos estímulos econômicos.
FIIs de Tijolos
O movimento de queda dos juros acaba beneficiando especialmente os fundos de tijolos, que têm como foco investir em propriedades físicas. Esses fundos costumam apresentar retornos atraentes, provenientes tanto do aluguel dessas propriedades como da valorização de suas cotas. Isso cria um cenário favorável para o desenvolvimento de propriedades que compõem o portfólio desses fundos.
Outro aspecto crucial a ser levado em conta durante os períodos de redução da taxa de juros Selic são as avaliações do valor dos imóveis presentes nos fundos de tijolos. É importante destacar que, dependendo do portfólio do fundo, essas avaliações ou reavaliações podem ter um impacto significativo no valor patrimonial do fundo.
Portanto, concluímos que os fundos de tijolos costumam ser mais sensíveis às mudanças na taxa de juros. Assim, historicamente, esse segmento tende a se beneficiar do cenário de redução da Selic – como o que vivemos atualmente.
FIIs de Papel
Os fundos imobiliários do segmento de recebíveis, também conhecidos como fundos de papel, investem em ativos financeiros atrelados ao mercado imobiliário, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Hipotecárias (LHs).
Os recebíveis imobiliários indexados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário), que é uma taxa de juros que acompanha de perto a taxa Selic, tendem a se comportar de forma diretamente proporcional às mudanças na taxa de juros.
No entanto, é importante ressaltar que outros fatores também podem influenciar a rentabilidade desses fundos, como o prazo e a qualidade de crédito dos títulos que compõem a carteira do fundo, assim como as condições de mercado no momento do investimento.
Além disso, vale destacar que – embora a taxa Selic esteja sendo reduzida – não acreditamos que o atual ciclo a leve para patamares historicamente baixos. Pelo contrário; projetamos que o Banco Central reduza a taxa básica de juros para 10,00% até meados de 2024, patamar onde deve ficar por alguns meses. Assim, o momento ainda segue como favorável para os fundos de papel.
A diversificação dos ativos do fundo também pode ajudar a reduzir o impacto da queda dos juros na rentabilidade total do fundo.
Finalmente, os FIIs de recebíveis com títulos atrelados ao IPCA+ ou IGPM, seguirão oferecendo uma importante proteção contra a inflação à carteira do investidor, mantendo-se importante em uma parcela de seus investimentos em momentos de inflação persistente.
Assim sendo, os fundos indexados ao IPCA+ e aos de CDI+ ainda podem apresentar bons retornos para os cotistas, principalmente em ganhos de dividendos.
Além disso, é sempre importante analisar o cenário macroeconômico, as características específicas do fundo e a estratégia de gestão adotada antes da tomada de decisão de investimento.
Acesse nossa carteira de Fundos Imobiliários aqui para nossas recomendações atualizadas.
Elaborado por:
Bruna Sene, CNPI-T 1847
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