08/04/2021 08:42:00 • Atualizado em 14/04/2026 12:46:49
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Como declarar FIIs no Imposto de Renda 2026
Investiu em FIIs em 2025? Aprenda o passo a passo para declarar a posse das cotas, os dividendos isentos e o ganho de capital na venda, sem cair na malha fina.
Time Rico
Os Fundos Imobiliários (FIIs) atraem muitos investidores por seus rendimentos mensais, que são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.
Mas atenção: mesmo com essa isenção, a declaração é obrigatória. Além disso, o lucro na venda das cotas é tributado em 20%.
Para te ajudar a não errar, preparamos este guia completo sobre como declarar FIIs no Imposto de Renda, referente ao ano-calendário de 2025.
Boa leitura!
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Baixar ManualComo funciona o Imposto de Renda sobre Fundos Imobiliários (FIIs)?
Rendimentos distribuídos por Fundos Imobiliários são isentos de tributação de Imposto de Renda. Contudo, a declaração é obrigatória, mesmo não havendo alíquota a ser cobrada sobre os rendimentos.
É preciso lembrar também que o lucro proveniente da venda de cotas dos fundos imobiliários é, sim, tributável. Nesses casos, os lucros são submetidos a uma alíquota fixa de 20%, sem faixa de isenção.
Para facilitar o entendimento, veja um resumo da tributação como declarar FIIs no Imposto de Renda:
| Situação do FII | Tributação de Imposto de Renda | Como proceder? |
| Rendimentos (Dividendos) | Isento para Pessoa Física | Declarar na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”. |
| Lucro na Venda de Cotas | 20% sobre o ganho | Pagar DARF até o mês seguinte e declarar na ficha “Renda Variável”. |
| Posse das Cotas | Não há tributação | Declarar na ficha “Bens e Direitos” pelo custo de aquisição. |
A seguir, vamos entender cada um desses pontos.
Proventos Recebidos de Fundos Imobiliários
Quando você compra uma cota em um fundo imobiliário, o fundo é obrigado a repassar a maior parte da sua receita com locação de imóveis para os seus acionistas, ou seja, para você.
Por essa razão, mesmo se você adquiriu uma cota de fundo imobiliário e já vendeu, o mais provável é que você tenha recebido algum tipo de provento enquanto a possuía.
Esses valores não são tributáveis, porém, devem ser declarados no Imposto de Renda na forma de demonstrativo de rendimentos.
O Informe de Rendimentos é um documento enviado pela corretora de valores ou pela própria instituição responsável por administrar o fundo.
Valor em Custódia
O valor em custódia das cotas que você possui, isto é, quanto ela está valendo hoje no mercado, também não é tributável. Diferentemente dos proventos que você eventualmente receber, não é obrigatório declarar o valor atual das cotas.
Na verdade, para fins de controle, a Receita Federal está mais interessada no valor de aquisição das cotas, afinal, se você ainda não se desfez das suas cotas, ainda não teve tempo de apurar nenhum tipo de ganho ou perda com esse investimento.
Portanto, ao declarar FIIs em custódia, você deve sempre informar o valor investido originalmente, sem qualquer atualização pelo preço de mercado.
Ganhos de Capital nas Negociações
Agora, se você comprou e vendeu cotas de fundos imobiliários, tendo lucro ou prejuízos, você é obrigado a declarar esses valores no Imposto de Renda, dependendo da situação, esses valores podem estar sujeitos à tributação.
Caso você não tenha obtido lucros com a venda das cotas, não há a incidência de imposto de renda, mas os prejuízos devem ser informados, pois podem ser compensados com ganhos futuros em FIIs.
Contudo, caso tenha havido ganho de lucros com a venda das cotas, então o rendimento é submetido a uma alíquota de 20%, e o imposto deve ser recolhido via DARF.
Esses valores devem ser calculados por conta própria, pois não é obrigação da corretora de valores apurar o tamanho do ganho ou perda de capital.
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Como declarar Fundos Imobiliários no Imposto de Renda 2026? Passo a passo
Agora que você já sabe como funciona o imposto, chegou a hora de aprender como declarar cada uma das situações.
Confira o nosso passo a passo:
Declarando Fundos Imobiliários em Custódia
Neste cenário, você deve declarar o valor de aquisição das cotas que você possuía em sua carteira em 31/12/2025.
Para fazer isso, vá até a ficha “Bens e Direitos” e clique no botão “Novo”.
- No campo “Grupo”, selecione a opção 07 – Fundos.
- No campo “Código”, selecione a opção 03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII).
- Em “Localização”, selecione a opção “105 – Brasil”.
- No campo “Discriminação”, informe os detalhes do fundo: nome e CNPJ do FII, quantidade de cotas e nome da corretora onde estão custodiadas.
- Nos campos “Situação em 31/12/2025”, você deve colocar o valor de aquisição total das cotas.
Você também deve incluir os custos operacionais, como taxas de corretagem e emolumentos. Trata-se do mesmo processo utilizado para ações para encontrar um preço médio.
Caso você não tenha comprado nem vendido nenhuma cota adicional ao fundo, então basta clicar na opção “Repetir”.
Você deve repetir o processo para cada um dos fundos em que você possuía cotas nos últimos dias do ano-calendário a ser considerado. um dos fundos em que você possuía cotas nos últimos dias do ano-calendário a ser considerado.
Declarando os Rendimentos Recebidos de FIIs
Os rendimentos (dividendos) recebidos são isentos, mas devem ser declarados.
Para declarar estes valores, vá até a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e use o código 99 – Outros. Lá, você deve preencher:
Em “Valor”, insira o valor total recebido em proventos ao longo de 2025..
O nome de quem recebeu os dividendos (titular ou dependente) e seu CPF.
O CNPJ e o nome da fonte pagadora (instituição responsável pela administração do fundo, informação que consta no seu Informe de Rendimentos).
Em “Descrição”, especifique “Dividendos de Fundos Imobiliários”.
Declarando Lucros e Prejuízos na Venda de Fundos Imobiliários
Se você obteve lucro vendendo suas cotas em 2025, deve recolher 20% de Imposto de Renda via DARF até o último dia útil do mês seguinte à operação.
Quando você for declarar os seus rendimentos com a venda das suas cotas, você deve informar mês a mês todos os resultados que você obteve com a venda das cotas de fundos de investimento imobiliários que você possuía.
Para fazer isso, você deve ir até o menu “Renda Variável” e depois na aba “Operação Fundo Investimento Imobiliário”. Ali, a cada mês, é preciso informar o resultado líquido (descontando as taxas e emolumentos) e quanto você recolheu de imposto.
À medida que você for colocando seus resultados, o quanto de imposto de renda você deveria ter pago vai sendo calculado automaticamente.
Mas atenção: caso o valor final seja diferente do valor que você esperava, isso pode ser um sinal de que você está com algum imposto atrasado para recolher.
Dúvidas frequentes sobre a declaração de Fundos Imobiliários no Imposto de Renda
Agora que você já sabe como declarar FIIs no Imposto de Renda, vamos tirar outras dúvidas que podem surgir sobre o tema.
Qual o prazo para o pagamento do DARF no ganho de capital?
O prazo para o pagamento do DARF é o último dia útil do mês seguinte à venda das cotas.
Por exemplo, se você fez uma venda em Junho de 2025, você terá até o último dia útil de Julho de 2025 para realizar o pagamento do DARF.
Existe isenção para vendas até R$ 20 mil?
Não. Ao contrário das ações, nos fundos de investimentos imobiliários vendas de até 20 mil reais são considerados rendimentos tributáveis.
É preciso declarar as operações de FIIs mesmo que elas sejam de baixo valor?
Sim. Todas as operações e seus respectivos valores devem ser registrados no programa da receita federal independentemente do valor negociado.
O que ocorre se eu não pagar o DARF no mês seguinte à venda?
Nesse caso, você vai receber uma multa e juros proporcionais ao tempo de atraso.
Por isso, é fundamental recolher o DARF dentro do prazo.
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