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janeiro 12, 2022

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Os 10 melhores Fundos Imobiliários – Ranking FIIs 2021

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Investir em imóveis é o sonho de muitas pessoas. Porém, os custos para mantê-los costumam ser altos, principalmente quando falamos de empreendimentos comerciais. 

Com os FIIs, os Fundos de Investimentos Imobiliários, você pode investir nesse segmento, obter todos os benefícios de um imóvel físico e ainda pode desfrutar de outras vantagens, como a maior liquidez. 

Contudo, é preciso cautela para entender o funcionamento do mercado, quais as vantagens e os FIIs mais indicados para a sua carteira. 

Se você está interessado nesse tipo de investimento, temos mais uma boa notícia: na Rico, você investe nos melhores fundos imobiliários com taxa zero. 

Então, para aproveitar todas as oportunidades, preparamos este guia completo para você começar a investir em FIIs ainda hoje: 

  • O que são e como funcionam os Fundos Imobiliários (FIIs)? 
  • FIIs com o cenário de crise do coronavírus 
  • Ranking de FIIs mais rentáveis: veja a lista 
  • Quais foram os 10 melhores Fundos Imobiliários em 2021 – Ranking FIIs 
  • Montando uma carteira recomendada de Fundos Imobiliários 
  • Como calcular a rentabilidade dos melhores Fundos de Investimento Imobiliário 
  • Onde acompanhar a rentabilidade dos fundos imobiliários 
  • Quais os riscos de investir em fundos imobiliários 
  • Passo a passo de como investir nos fundos imobiliários 
  • Perguntas frequentes sobre os Fundos Imobiliários 

O que são e como funcionam os Fundos Imobiliários (FIIs)? 

Mulher sentada em uma cadeira, em frente uma mesa, mexendo em um computador.

Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) são carteiras que possuem imóveis físicos ou ativos do setor. 

A composição varia conforme os objetivos da gestão. 

Basicamente, eles são classificados em: 

Fundos de tijolo 

São fundos onde a maior parte dos investimentos concentra-se em imóveis físicos, por exemplo, shoppings centers, escritórios corporativos e galpões logísticos. 

Fundos de papel 

São FIIs que possuem majoritariamente papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário). 

Fundos híbridos 

São FIIs que possuem uma carteira mista entre empreendimentos imobiliários, títulos mobiliários ou até mesmo cotas de outros FIIs, os chamados fundos de fundos. 

Por ser um fundo de investimento, o patrimônio total é dividido em cotas de mesmo valor. 

Então, ao investir em FIIs, você se torna um cotista e sócio do empreendimento. 

Uma das vantagens deles é que há uma gestão especializada, que acompanha o desempenho e faz as mudanças necessárias com o objetivo de conseguir os melhores resultados. 

Além disso, o gestor também é responsável pelo repasse dos rendimentos, reinvestimentos e pagamento dos tributos. 

Se você busca investir no setor de imóveis com tranquilidade, os FIIs podem ser excelentes escolhas. Sem contar que a burocracia é muito menor do que investir em um imóvel físico, pois você pode negociar suas cotas a qualquer momento. 

Para isso, basta ter uma conta em uma corretora de valores, como a conta Rico e acessar o seu home broker.  

Os retornos dos fundos imobiliários podem vir de duas formas. 

A primeira é por meio da valorização das cotas, que depende do ganho de capital através da negociação que ocorre diariamente na bolsa de valores entre as pessoas que investem. 

Outra fonte de rendimentos é o recebimento do aluguel mensal que o fundo paga, sendo obrigado a distribuir 95% do que recebe depois de pagar seus custos. Essa porcentagem é paga semestralmente, e funciona como o recebimento de aluguel no seu imóvel físico. 

Uma das vantagens de investir em fundos imobiliários é que os aluguéis são isentos de tributos. Assim, você pode utilizá-los para pagar suas despesas ou para reinvestimento. 

Se o seu objetivo é viver de renda, aposentadoria ou independência financeira, esse pode ser um bom investimento, por exemplo. 

Para os fundos de papel, os rendimentos provêm do desempenho das aplicações. Portanto, os indexadores, como o IPCA e o IGP-M, têm influência sobre o montante total. 

Os fundos imobiliários de papel, mais especificamente os atrelados ao CDI, que são minoria no mercado, tendem a ser recomendados para pessoas que buscam estabilidade e proteção contra o aumento nos juros da economia. 

Em um cenário de juros altos, esses ativos tendem a oferecer proventos maiores e menor oscilação nas cotações. Vale lembrar que esse é um cenário favorável apenas no caso desses fundos de papel atrelados ao CDI. 

Já os fundos imobiliários de tijolos podem ser boas opções para quem busca investir, de fato, em um imóvel físico, e também para aproveitar momentos em que a economia fica mais aquecida. 

Os fundos de tijolo demoram um pouco mais para refletir a alta da inflação, devido à periodicidade da revisão do valor do contrato (acontece em períodos mais longos). 

E você notou que os fundos imobiliários têm características de renda fixa e variável? Eles costumam ser indicados para investimentos de médio e longo prazos. 

FIIs com o cenário de crise do coronavírus 

A pandemia do novo coronavírus e o consequente fechamento das economias do mundo por alguns meses trouxeram (e ainda trazem) um alto grau de incerteza em relação à recuperação econômica. 

Ainda assim, o número de pessoas que aplicam em fundos imobiliários atingiu o patamar de 1,1 milhão em outubro de 2020, conforme boletim mensal da B3. 

Segundo dados mais recentes do boletim, em novembro de 2021, o número chegou a pouco mais de 1,5 milhão de investidores

Ranking de FIIs mais rentáveis: veja a lista 

Existem métricas para medir o desempenho de um fundo de investimento imobiliário. 

Para construir um ranking FII, utilizamos principalmente o dividend yield. 

O dividend yield (DY), que pode ser traduzido como rendimento de dividendos, é o indicador que mede a relação entre os rendimentos pagos por uma ação ou fundo imobiliário em relação à cotação atual do ativo. 

Então, se o DY de um fundo é de 5%, quer dizer que ele paga como rendimentos 5% do valor da cotação atual (valor usado no cálculo). 

Confira o ranking FIIs com as cinco alternativas mais rentáveis do mercado em dezembro de 2021, de acordo com informações do site Funds Explorer

  • ABCP11 
  • AFHI11 
  • AFOF11 
  • AIEC11 
  • ALMI11 

Importante: a lista apresentada traz o ranking FIIs do momento (dezembro de 2021). Não é uma recomendação de investimento. 

Além disso, é válido lembrar que a rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura. 

Carteira Recomendada de FIIs para 2022 

A Rico oferece a seus clientes uma carteira recomendada com os melhores FIIs para investir. 

De acordo com dados recentes do início de dezembro de 2021, nossa rentabilidade está em –5,7% contra –10,6% do IFIX.  

Ou seja, 4,9 p.p acima do índice. 

Para saber mais, acesse a carteira mensal de fundos imobiliários da Rico

O maior retorno mensal já registrado foi de 22,6%, contra 10,6% do IFIX. 

Quais foram os 10 Melhores Fundos Imobiliários em 2021 – Ranking FIIs 

 Imagem de alguns prédios altos, vistos de baixo.
Aprenda a identificar os melhores FIIs do mercado para investir com rentabilidade

Os melhores fundos imobiliários para 2021 são aqueles que apresentam crescimento contínuo, tanto nas cotações, quanto nos proventos pagos aos cotistas. 

Como esses ativos fazem parte da renda variável, é preciso entender que o desempenho passado não é garantia de algum retorno futuro. 

Por isso, você deve fazer uma escolha criteriosa e avaliar todas as informações pertinentes ao FII desejado. Só assim será possível decidir quais são, de fato, os melhores fundos imobiliários para a sua estratégia de investimentos. 

Aqui na Rico, divulgamos a nossos clientes uma carteira recomendada de fundos imobiliários porque acreditamos que os FIIs nela listados estão entre os melhores e mais rentáveis. 

E como sabemos que é importante acompanhar as atualizações mensais da carteira, no link abaixo disponibilizamos a carteira mensal recomendada pela Rico: 

+ Carteira Fundos Imobiliários da Rico – Tenha acesso a informações atualizadas! 

O que avaliar para encontrar os melhores FIIs? 

Para saber quais são os melhores fundos imobiliários para você, é preciso considerar alguns aspectos de cada fundo. 

Comparando os pontos entre diferentes FIIs, é possível estabelecer um ranking FII de acordo com o que você elencar como mais ou menos importante. 

Porém, é válido lembrar novamente que o rendimento passado não garante rendimento futuro. 

Ou seja, mesmo que em 2021 esses FIIs tenham performado bem, não é possível saber se em 2022 a performance será a mesma. 

Isso porque trata-se de um investimento de renda variável. A rentabilidade de investimentos desse tipo não é previsível e está sujeita à volatilidade

Alguns pontos importantes para avaliar na hora de eleger os melhores FIIs: 

  • Setor; 
  • Histórico da Gestora; 
  • Liquidez; 
  • Dividend Yield; 
  • Preço; 
  • Qualidade do Patrimônio. 

Vamos ver um por um: 

Setor 

É sempre interessante avaliar, na hora de escolher o fundo imobiliário que mais se encaixa com o seu perfil e a sua carteira, a qual setor ele pertence. 

Assim, é possível considerar qual é a perspectiva futura desse setor, especialmente num cenário pós-pandêmico, e ter expectativas mais realistas em relação ao que está por vir. 

Por exemplo, se o fundo tem agências bancárias e esse setor está decadente, talvez não faça sentido o risco de investir num imóvel que pode parar de ter inquilinos em breve.  

Já os fundos de logística que tem inquilinos ligados ao e-commerce, tende a continuar bem no futuro.  

Então, essa é a importância de entender o setor do imóvel ao qual você vai se expor 

Histórico da Gestora 

Para escolher qualquer tipo de fundo, incluindo os que seriam os melhores fundos imobiliários para o seu perfil, é muito importante conhecer a gestora que está por trás dele. 

É ela quem irá administrar seus investimentos e fazer as escolhas de onde investir. 

Portanto, é importante pesquisar o site do fundo, conhecer a reputação da gestora e pesquisar informações sobre o gestor e sua equipe. 

Liquidez 

Analisar a liquidez de um fundo imobiliário é fundamental para entender se o fundo é fácil de se negociar. 

Dessa forma, dá para ficar atento pra não perder uma das principais vantagens dos FIIs, que é a mobilidade. 

Dividend Yield 

Como falamos, o Dividend Yield (DY) é o cálculo de rentabilidade do fundo imobiliário

Ele mede a relação entre os dividendos e a cotação atual do ativo. 

Para analisar os melhores FIIs, é interessante olhar para os 12 meses do ano na hora de calcular o DY. 

Preço 

Com base no preço, dá pra encontrar quais são os melhores fundos imobiliários, os mais descontados, para a sua carteira. 

Alguns indicadores como o P/VP podem ajudar a entender se um fundo está caro ou barato em relação ao seu patrimônio, por exemplo. 

Qualidade do Patrimônio 

Ainda vale a pena olhar para características qualitativas do fundo. 

Só para citar alguns exemplos de atributos que podem ser observados: localização, padrão construtivo, capacidade do inquilino, facilidade de substituição de inquilino, vacância, etc. 

Qual fundo imobiliário paga mais dividendos? 

Os dividendos são os rendimentos provenientes de fundos de investimento e ações de empresas negociadas em bolsa. 

Não há como determinar qual FII vai pagar mais dividendos nos próximos meses e anos. 

O que cabe às pessoas que estão investindo, então, é analisar o histórico de pagamentos e seguir boas práticas na escolha de um fundo com esse objetivo. 

O DY representa uma relação entre o preço da ação (ou cota, no caso dos fundos) e os dividendos distribuídos. 

Seu número resulta da divisão entre os dividendos pagos por cota e seu valor unitário, multiplicado por 100. 

Assim, quanto mais alto, melhor. 

Na sua estratégia, leve em conta também outros fatores que vão impactar na remuneração dos dividendos: 

  • Imóveis: conheça os imóveis que fazem parte do fundo e onde eles estão localizados. Isso poderá indicar se serão valorizados no futuro; 
  • Liquidez: quanto mais investidores negociarem o fundo, maior será a sua liquidez; 
  • Preço de entrada: se o valor da cota aumentar, o dividend yield irá cair. 

Montando Uma Carteira com os Melhores Fundos Imobiliários 

Então, como analisar os melhores fundos imobiliários e montar sua carteira

Se você é iniciante e esse será o seu primeiro investimento no setor imobiliário, uma boa prática é evitar aplicar todo o seu capital em apenas um FII. 

Afinal, trata-se de um ativo de renda variável. Então, o ideal é adotar a diversificação

Mas como diversificar? A ajuda de um profissional faria toda a diferença, não é? Aqui na Rico, você pode! 

Na Riconnect, nossa plataforma de conteúdos, você pode baixar a carteira recomendada de FIIs, além de encontrar conteúdos indicados tanto para quem está começando a investir quanto para quem já investe há algum tempo. 

Lembre-se que, mesmo com a recomendação, você deve ler o relatório de análise dos ativos, pois a decisão final de investimento é sua.  

+Saiba como calcular a rentabilidade dos melhores Fundos de Investimento Imobiliário! 

Uma maneira de definir quais são os melhores fundos imobiliários é calculando o seu rendimento. 

Para isso, você precisa conhecer o comportamento das cotações e a distribuição dos proventos (aluguéis).  

Basicamente, você pode utilizar três métodos de análise. Confira: 

1. Rendimento por cota 

Esse método de cálculo considera a valorização e os proventos recebidos no período desejado. 

Vamos supor que você quer analisar no período de seis meses. Para isso, utilizaremos a seguinte tabela: 

Mês Aluguel por cota (R$) Cota (R$) 
Janeiro 1,50 100,00 
Fevereiro 1,50 101,50 
Março 1,40 103,00 
Abril 1,50 103,50 
Maio 1,60 104,00 
Junho 1,60 106,50 

Agora, você deve somar o valor total dos aluguéis, que é de R$ 9,10. 

Calcule o desempenho do valor da cota. 

Para isso, faça a diferença entre o preço final e o inicial. O resultado será de R$ 6,50. 

Some os 9,10 com o 6,50, que resulta em 15,60. 

Por fim, basta dividir 15,60 pelo valor inicial da cota que é R$ 100,00. Assim, a performance (Rendimentos + valorização da cota) será de 15,60% nos seis meses. 

2. Cálculo dos yields 

O cálculo do yield é um dos mais conhecidos pelos investidores de fundos imobiliários. 

Vamos utilizar a mesma tabela do exemplo anterior: 

Mês Aluguel por cota (R$) Cota (R$) 
Janeiro 1,50 100,00 
Fevereiro 1,50 101,50 
Março 1,40 103,00 
Abril 1,50 103,50 
Maio 1,60 104,00 
Junho 1,60 106,50 

Calcule o yield mensal, (1,50/100,00)*100 que resulta em 1,50%. 

Agora, verifique a valorização mensal da cota. 

Ao fazer isso para todas elas, teremos a seguinte tabela: 

Mês Aluguel por cota (R$) Cota (R$) Yield Mensal (%) Valorização da cota (%)  Total (%) 
Janeiro 1,50 100,00 1,50 – 1,50 
Fevereiro 1,50 101,50 1,50 1,50 3,00 
Março 1,40 103,00 1,40 1,48 2,88 
Abril 1,50 103,50 1,50 0,49 1,99 
Maio 1,60 104,00 1,60 0,48 2,08 
Junho 1,60 106,50 1,60 2,40 4,00 

Por fim, vamos calcular os juros compostos de cada mês: ((1+0,015)*(1+0,03)*(1+0,0288)*(1+0,0199)*(1+0,0208)*(1+0,04) – 1) *100 = 16,45%. 

Ou seja, a performance do seu FII foi de 16,45% em seis meses. 

3. Cálculo da TIR (Taxa Interna de Retorno) 

O cálculo da TIR costuma ser utilizado pelos gestores dos FIIs. 

Primeiramente, você deve montar uma tabela dos fluxos de caixa do ativo em questão e no período de análise. 

Vamos considerar seis meses: 

Mês Fluxo de caixa (R$) 
Janeiro -106,00 
Fevereiro 1,00 
Março 1,00 
Abril 1,00 
Maio 1,00 
Junho 115,00 

Na primeira linha, adicione o valor inicial da cota com sinal negativo. Ou seja, o preço pelo qual a comprou. 

Em seguida, preencha com os aluguéis recebidos. Nesse caso, foi de R$ 1,00 em todos os meses. 

Na última linha, você deve colocar a soma do valor atual da cota do seu fundo imobiliário com o do aluguel do mês atual. 

Agora, basta utilizar a equação da TIR, conforme mostrada abaixo: 

Onde: 

  • VPL: Valor presente líquido 
  • Capital = valor pago pela cota do FII 
  • Fluxo de caixa = valores dos aluguéis mensais 
  • TIR = taxa interna de retorno 
  • t = tempo de análise 
  • O VPL é sempre igual a zero. 

 Agora, substitua os valores correspondentes às variáveis: 

No exemplo acima, o cálculo da TIR trouxe o resultado de 8,64%. 

Ele pode ser interpretado como a taxa de atratividade do fundo imobiliário em relação aos últimos seis meses. 

Esse procedimento mostra a taxa de retorno exigida para igual os retornos futuros ao valor do investimento. 

Portanto, se a TIR aumentar com o tempo, será necessário um retorno cada vez maior, ou seja, o ativo se torna inviável. 

Onde acompanhar a rentabilidade dos melhores Fundos Imobiliários 

A imagem mostra uma pessoa utilizando um computador e alguns objetos ao seu lado.

Ao investir o seu dinheiro nos melhores fundos imobiliários, você precisa acompanhar de perto os seus rendimentos. 

Para isso, acesse o site do emissor dos FIIs da sua carteira. 

Você vai encontrar os relatórios sobre o desempenho, distribuição de proventos e estatísticas históricas. 

Se você quer acompanhar as cotações, é só buscar pela sigla do fundo imobiliário no home broker – por exemplo, THRA11 ou KNCR11. 

Quais os riscos de investir em fundos imobiliários? 

No caso dos FIIs de tijolo, há riscos ligados à vacância (não conseguir alugar os imóveis aos quais os fundos estão ligados) e à inadimplência (quando o inquilino não paga o aluguel). 

Dessa forma, você deixa de ter uma renda todo mês e ainda acaba tendo que arcar com custos de taxas. 

De maneira geral, os riscos são similares ao de investir em um imóvel também, pois ainda existem riscos como problemas de estrutura, forças da natureza, riscos jurídicos e de administração. 

Como proteção, vale novamente investir na diversificação: quanto mais imóveis estiverem atrelados a esse fundo, menor será o risco de que todos eles tenham vacância ou inadimplência. 

Já quando falamos dos FIIs de papel, o principal risco é o calote da dívida que está no fundo. 

O mais importante para o investidor é identificar qual o tipo de negócio que ele está ligado – shopping, salas comerciais, hotéis, imóveis residenciais. 

Outro cuidado diz respeito à rentabilidade do fundo. Ela deve considerar dois fatores: dividendos recebidos e valorização das cotas. 

Dessa forma, um fundo que entregue um yield alto em um mês, pode não se repetir no mês seguinte se os contratos estiverem próximos dos vencimentos. 

Passo a passo para investir em Fundos Imobiliários na Rico com segurança 

A imagem mostra uma pessoa segurando uma carteira.
Aprenda a investir em FII em apenas 8 etapas

Agora que você já conhece os melhores fundos imobiliários de 2021, que tal começar a investir e juntar dinheiro para atingir suas metas? 

Na Rico, em poucos passos, você se torna um investidor de grandes empreendimentos do Brasil. 

  1. Para começar, abra a sua conta. No cadastro, é só inserir os seus dados pessoais, criar um login e senha; 
  2. Aguarde o retorno por e-mail
  3. Depois disso, transfira o dinheiro destinado aos FIIs da sua conta bancária para a conta da corretora através de TED de mesma titularidade;  
  4. Vamos à melhor parte: escolha os melhores fundos imobiliários!
  5. Acesse o home broker e digite as siglas daqueles que você quer investir. O ideal é reservar um tempo para tomar as decisões com calma;
  6. Já sabe em qual FII aplicar? Então, estipule o preço de compra, a quantidade de cotas e envie a ordem.

Na Rico, a taxa de corretagem é ZERO para os fundos, ou seja, você pode investir em diversos deles sem pagar nada! 

E lembre-se de que a quantia mínima é de 1 cota e que o horário de negociação é durante os pregões da B3, que é das 10h às 18h. 

  1. Aguarde a compra! Depois de enviar a ordem de compra, é só aguardar que um investidor venda no preço desejado;
  2. Ordem executada? Pronto! Você acaba de adquirir investir nos melhores fundos imobiliários do mercado. 

Muito simples, não é? 

Perguntas Frequentes sobre os Fundos Imobiliários 

Ao chegar até aqui, sem dúvidas, você já aprendeu mais sobre os investimentos em fundos imobiliários. 

Porém, ainda podem existir algumas questões não respondidas. E é por isso que selecionamos as principais perguntas e respostas sobre o assunto. 

Confira! 

Como a Variação na Taxa Selic Afeta os Fundos Imobiliários? 

Os fundos imobiliários de papel possuem aplicações em títulos que podem estar atrelados à Taxa Selic e ao CDI, como LCIs e CRIs. 

Nesse sentido, quando há uma queda na taxa de juros, os títulos desses fundos tendem a render menos, o que pode afetar o resultado do FII. 

Quando a Taxa Selic cai, as aplicações em renda fixa também tendem a ficar menos atraentes. 

Nesse sentido, existe uma tendência de que investidores migrem para opções de renda variável, que são mais rentáveis, incluindo os fundos imobiliários. 

Quais os custos de investir em Fundos Imobiliários? 

Ao investir em FIIs, você vai se deparar com cinco custos básicos. 

Eles podem variar um pouco, dependendo do fundo ou da corretora.  

Na Rico, por exemplo, a taxa de corretagem e de custódia é zero. 

  • Taxa de Corretagem – é cobrada pela corretora na hora ao comprar ou vender sua cota;  
  • Taxa de Custódia – cobrada mensalmente pela instituição para manter seus investimentos;  
  • Taxa de Administração – cobrada pelo FII para cobrir os custos de administração e gestão do fundo; 
  • Taxa de Performance – pode ser cobrada quando o desempenho do fundo é maior que o esperado. Ou seja, se o fundo entregar mais que o prometido, pode existir a cobrança da taxa de performance; 
  • Emolumentos – cobrados pela B3, sendo que o valor da taxa é um percentual da compra e venda de cotas. 

Na hora de investir em FIIs, não deixe de avaliar os custos na sua corretora para garantir o melhor resultado da aplicação. 

Quanto é o mínimo para investir em Fundos Imobiliários? 

Cada fundo tem seus valores específicos. 

Lembrando que o investidor precisa adquirir uma cota, e seu preço varia de acordo com o aporte do fundo e do patrimônio envolvido. 

Há cotas por menos de R$10 e outras custam mais de R$1.000, por exemplo. 

Como funciona o IR para os Fundos Imobiliários?  

Para o investidor pessoa física, o Imposto de Renda dos FIIs incide somente sobre o lucro proveniente da venda das cotas. Nesse caso, a alíquota é de 20%. 

Já o recebimento de proventos fica isento de IR desde que se cumpram três requisitos: 

  • O investidor possua no máximo 10% das cotas do FII 
  • O FII tenha, pelo menos, 50 investidores pessoa física 
  • As cotas sejam negociadas apenas pela Bolsa de Valores ou mercado de balcão. 

Para os investidores pessoa jurídica, há tributação de 20% tanto sobre o lucro da valorização das cotas quanto sobre os rendimentos. 

Comece a investir hoje com a Rico 

Os fundos de investimento imobiliário são uma ótima forma de realizar suas metas financeiras, combinando com os mais diferentes objetivos e perfis de investidor. 

Se você procura uma aplicação assim, não perca mais tempo. 

Abra sua conta na Rico e aproveite todas as vantagens de ser nosso cliente. 

Com a gente, você pode investir em FIIs e em muitos outros produtos de renda fixa e variável. 

Comece agora!