No dia 18 de setembro de 2024 o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) iniciou um novo ciclo de alta na nossa taxa básica de juros, a Selic, que agora está em 12,25% ao ano, como explicamos aqui.
A mudança na condução da política monetária impacta diretamente os investimentos e possui impactos relevantes nas estratégias de fundos de investimento imobiliários (FIIs). Mas, afinal, quais são os reais impactos da alta da Selic nos Fundos Imobiliários e quais segmentos são mais ou menos afetadas? Explicaremos agora.
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A relação entre taxa Selic e os Fundos Imobiliários (FIIs)
Ao analisarmos o movimento histórico, é possível observar que o aumento da taxa de juros costuma impactar negativamente a performance do Índice de Fundos Imobiliários (IFIX). Ou seja, percebemos que o IFIX e a taxa de juros brasileira apresentam uma correlação negativa.
Há algumas razões que justificam esse fato, visto que a alta nos juros implica em alguns fatores que afetam diretamente os FIIs, tais como:
i. Freio na economia:
No campo da atividade econômica, o efeito colateral da alta nos juros é o “freio” que ele impõe na economia, com o objetivo de controlar a alta de preços de bens e serviços e consequentemente a inflação. Contudo, isso também costuma afetar negativamente a demanda por imóveis, além de dificultar os reajustes de aluguéis, o que impacta diretamente os imóveis locados pelos fundos imobiliários.
ii. Aumento da atratividade da Renda Fixa:
O aumento da taxa de juros torna os investimentos em renda fixa mais atrativos. Isso pode levar investidores a retirarem recursos dos FIIs, buscando rendimentos mais seguros e garantidos na renda fixa.
iii. Desvalorização do Valor Patrimonial:
Pelo menos uma vez por ano ocorre uma avaliação dos imóveis que o compõe os fundos imobiliários. Essa reavaliação é obrigatória de acordo com a Instrução CVM 516/11. De madeira geral, ela serve para que o fundo consiga estimar de forma profissional e atualizada o seu valor patrimonial.
A elevação da taxa Selic tem o potencial de impactar significativamente essas avaliações patrimoniais de imóveis, tendo efeitos potencialmente negativos sobre o valor deles e, consequentemente, dos fundos imobiliários, por conta da redução da demanda e aumento das taxas de desconto aplicadas.
iv. Maiores dificuldades para emitir novas cotas
Os fundos imobiliários costumam captar recursos emitindo novas cotas, com o objetivo de obter caixa para ampliar as possibilidades de aquisição de novos ativos e, assim, aumentar a rentabilidade do fundo. No entanto, em momentos de alta de juros, as cotas dos fundos imobiliários negociados em bolsa tendem a ficar pressionadas. Em períodos de elevação da Selic e de um cenário econômico desafiador, a emissão de novas cotas costuma diminuir, uma vez que os investidores se tornam mais cautelosos e buscam alternativas de investimento que ofereçam retornos mais atrativos.
Além disso, alguns fundos imobiliários dependem de financiamento para aquisição de imóveis ou desenvolvimento de projetos, e o aumento da Selic pode encarecer o custo do crédito e afetar a rentabilidade desses fundos.
Em resumo, todos esses fatores contribuem para um ambiente mais desafiador para os fundos imobiliários em períodos de alta da taxa de juros. Contudo, é importante destacar que dentre os segmentos dos FIIs, ainda podemos encontrar algumas divergências e oportunidades, como falaremos a seguir
Os diferentes segmentos de FIIs e os impactos da Selic
O cenário de uma taxa Selic mais alta costuma impactar de formas diferentes os segmentos dos FIIs.
Antes de entender esses impactos, vale lembrar que os fundos imobiliários podem ser classificados em duas grandes categorias e, dentro dessas categorias, temos algumas diferenças por segmentos.
Fundos de papel e fundos de tijolo
Fundos de Papel: São aqueles que investem predominantemente em ativos de renda fixa, como recebíveis imobiliários (os CRIs). Estes títulos costumam ser indexados ao IPCA e ao CDI, entre outros. Dessa forma, em momentos de alta dos juros e inflação pressionada, a distribuição de dividendos pode ser impactada positivamente.
Fundos de Tijolo: Investem em imóveis físicos, como shoppings, lajes corporativas e galpões logísticos. A performance desses fundos é mais sensível às condições econômicas e à demanda por imóveis, tornando-os mais vulneráveis em períodos de alta de juros, além do impacto negativo em sua avaliação patrimonial.
Nos fundos de tijolo, a valorização das cotas é influenciada pelo crescimento e qualidade dos ativos. Imóveis bem localizados e em expansão podem resultar em aumento do valor das cotas, permitindo que os investidores se beneficiem tanto dos dividendos quanto da valorização. Em contraste, nos fundos de papel, a cota tende a ser mais estável, e os investidores capturam principalmente os dividendos. Assim, os fundos de tijolo oferecem maior potencial de valorização, ao mesmo tempo em que são mais sensíveis aos ciclos econômicos, enquanto os fundos de papel costumam proporcionar uma renda mais previsível.
Dentro dessas categorias, temos os segmentos dos FIIs, que seriam como se fosse a divisão setorial que temos no mercado de ações, são elas:
Fundos de Recebíveis (Papel):
Investem em títulos de crédito atrelados ao mercado imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário). Geralmente oferecem dividendos mais altos em períodos de alta de juros, pois estão indexados a ativos de renda fixa, tornando-se mais atrativos com a elevação da Selic.
Fundos de Logística (Tijolo):
São focados em imóveis logísticos, como galpões e centros de distribuição. Esse é um segmento que se beneficia do crescimento do e-commerce e maior demanda na cadeia de suprimentos, mas podem ser impactados pela alta de juros, que afeta a demanda por novos imóveis e sua avaliação patrimonial.
Fundos de Shopping (Tijolo):
Investem em imóveis comerciais, como shoppings. Podem sofrer com a alta de juros, pois são sensíveis a flutuações econômicas e os juros mais altos afetam a demanda do consumidor. Ou seja, a elevação da Selic pode reduzir o consumo e, consequentemente, a ocupação desses espaços, impactando negativamente a distribuição de dividendos.
Fundos de Lajes Corporativas (Tijolo):
Investem em imóveis destinados a escritórios e espaços corporativos. A alta da Selic pode impactar a ocupação e os aluguéis, especialmente em cenários de incerteza econômica.
Fundos Híbridos:
Os Fundos Híbridos combinam investimentos em diferentes tipos de imóveis físicos (tijolo) e, frequentemente, incluem também títulos de renda fixa (papel). Essa diversificação permite que os fundos híbridos mitiguem riscos, pois oferecem uma exposição a diferentes classes de ativos. No entanto, a performance desses fundos pode variar dependendo da predominância de cada tipo de ativo e da composição específica da carteira do fundo.
Fundos de Fundos:
Investem em cotas de outros fundos imobiliários, proporcionando diversificação e gestão profissional. Sua performance é influenciada pelos segmentos subjacentes, podendo ser afetados pela alta de juros conforme a composição dos fundos que integram.
Uma análise histórica: ciclos de alta de juros e os diferentes segmentos de FIIs
Continuando com o estudo em relação aos ciclos de alta de juros e os diferentes segmentos dos fundos imobiliários, analisamos os últimos ciclos de elevação da Selic, desde as primeiras sinalizações de abertura da curva de juros, ou seja, alta das taxas, e buscamos entender quais segmentos do IFIX estão mais bem posicionados para o cenário de aperto monetário.
Olhando para o retorno total dos segmentos mais relevantes do IFIX durante o ciclo de alta dos juros entre 2013 e 2016, percebemos que grande parte dos fundos de tijolos (lajes corporativas, shoppings/varejo) de fato apresentaram performances negativas. Enquanto os fundos de recebíveis apresentaram performances positivas.
No ciclo entre 2020 e 2023, podemos ver um comportamento similar. A exceção foram os fundos do segmento de shopping/varejo, que sofreram forte desvalorização no início da pandemia, foram impactados positivamente pela retomada dos fluxos de pessoas no pós-pandemia. Além disso, os fundos de recebíveis apresentaram um retorno total positivo durante o período, assim como entre 2013 e 2016.
Como complemento, realizamos uma análise comparando o histórico dos múltiplos de valor de mercado sobre o valor patrimonial (V/VP) dos fundos imobiliários cobertos pelo nosso time de research com a variação na taxa de juros. O foco foi comparar o histórico de desempenho dos diversos segmentos dos fundos imobiliários com as variações da taxa de juros ao longo do tempo.
Os resultados dessa análise revelaram que existe uma diferença significativa na forma como as duas principais classes de fundos imobiliários reagem às alterações na taxa de juros:
Fundos de Tijolo: Esses fundos, que investem em imóveis físicos, como shoppings e lajes corporativas, apresentaram uma correlação negativa forte de 70% com a taxa de juros. Isso significa que, quando a taxa de juros aumenta, o desempenho dos fundos de tijolo tende a ser impactado negativamente em uma proporção considerável. A alta correlação indica que esses fundos são bastante sensíveis às condições econômicas e a alta nos juros.
Fundos de Papel: Por outro lado, os fundos de papel, que investem em ativos de renda fixa relacionados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), mostraram uma correlação negativa de apenas 45% com a taxa de juros. Essa correlação mais baixa sugere que os fundos de papel são menos afetados por mudanças nas taxas de juros. Isso se deve ao fato de que muitos desses ativos estão indexados a indicadores como o CDI ou o IPCA, o que pode oferecer uma proteção em momentos de alta das taxas de juros.
Portanto, a análise histórica corrobora com a tese de que os fundos de papel costumam apresentar maior resiliência durante ciclos de alta da taxa Selic.
Onde estão as oportunidades nos FIIs?
Diante do cenário atual de elevação na taxa Selic, mantemos uma recomendação de maior cautela para a classe de fundos imobiliários.
Os fundos de papel continuam sendo nossa preferência, pois estão mais bem posicionados no contexto atual. É importante destacar, no entanto, os fundos com portfólios de alta qualidade de crédito (high grade). Acreditamos que essa classe deve continuar a distribuir bons dividendos, especialmente aqueles com maior exposição ao CDI, que podem ser beneficiados pela alta da taxa de juros no curto e médio prazo.
Em relação aos fundos de tijolo, adotamos uma visão mais cautelosa. Destacamos nossa preferência por fundos com portfólios de melhor qualidade, baixa vacância e localização privilegiada, pois esses fatores tendem a contribuir para uma maior estabilidade na distribuição de rendimentos.
No mais, com a recente desvalorização das cotas dos fundos, muitos estão sendo negociados a preços atrativos, o que pode gerar oportunidades para investidores com maior apetite por risco e objetivos de longo prazo.
Uma boa estratégia de diversificação pode ser uma maneira eficaz de mitigar riscos e aproveitar eventuais oportunidades. Nesse sentido, mensalmente selecionamos os melhores FIIs para investir, de acordo com o cenário atual. Acesse a carteira de fundos imobiliários deste mês e confira nossa recomendação atualizada.
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Elaborado por:
Bruna Sene, CNPI-T 1847
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