• No mês de agosto, o IFIX (o índice de Fundos Imobiliários) subiu cerca de 5,76%.
  • Com a forte alta, o otimismo volta a aparecer para aqueles que deixaram esse investimento de lado durante a pandemia e a alta dos juros no Brasil.
  • Será que é hora de investir nos FIIs? Confira a seguir

O mercado de FIIs é um verdadeiro “queridinho” dos brasileiros. Afinal, quem não gostaria de receber uma renda mensal de imóveis, isento de imposto de renda desses “aluguéis”?

Entretanto, o recente ciclo de alta de juros no país fez com que muitos investidores passassem a preferir os elevados rendimentos da renda fixa, deixando de lado a renda variável dos fundos imobiliários.

O último mês, no entanto, trouxe esse queridinho de volta, e a alta do IFIX fez os investidores lembrarem o lado bom da volatilidade. Em cerca de 30 dias, o IFIX acumulou elevação de 5,76% – praticamente toda a alta vista em 2022.

Por outro lado, esse movimento positivo traz algumas perguntas: o que provocou essa alta? Isso deve continuar nos próximos meses? Será que é hora de voltar a ficar otimista com os FIIs?

Confira tudo isso na análise a seguir.

O que é o IFIX

O IFIX é o principal índice dos fundos imobiliários no Brasil. Ele é composto por uma carteira teórica com os principais fundos imobiliários negociados em bolsa tendo como objetivo ser o indicador do desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3.

Entretanto, por ser uma carteira bastante ampla, o IFIX pode camuflar o desempenho individual de cada tipo de fundo imobiliário. Ou, como um gestor de FIIs gostava de me falar: “Com uma mão no fogão e um pé na geladeira, a temperatura média pode ser boa”.

Isso quer dizer que, mesmo com a forte alta do último mês do IFIX, sua carteira de FIIs pode se comportar de forma bastante diferente dependendo de quais tipos de FIIs você mais investe.

Quais fundos imobiliários subiram em agosto?

Quando analisamos o desempenho do índice de FIIs composto por Fundos de Tijolos, podemos perceber que a alta no último mês foi mais intensa do que no índice de Fundos de Papeis, por exemplo.

Essa discrepância também pode ser percebida quando analisamos a contribuição de cada segmento do mercado de FIIs para o IFIX em agosto.

Fundos de Tijolo e Fundos de Papel?

Fundos de Tijolos são como chamamos aqueles FIIs que investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, centros de distribuição logística, lajes corporativas, residenciais e outros. Enquanto isso, os Fundos de Papel (ou Fundos de Recebíveis) são aqueles que investem em dívidas ligadas ao mercado imobiliário, como os CRIs atrelados ao IPCA, IGPM e CDI.

O que contribuiu para a alta dos Fundos de Tijolos?

Desde o início da pandemia e do ciclo de alta dos juros, os fundos imobiliários sofreram uma desvalorização pelos mesmos 3 motivos que detalhamos aqui. São eles – i) Encarecimento do crédito, que leva a um freio na economia; ii) fluxo de capital que sai da renda variável para o retorno previsível e satisfatório da renda fixa, pressionando o preço das ações para baixo; e iii) o impacto negativo no valuation das empresas, devido ao aumento da taxa de desconto utilizada para calcular o preço justo de um ativo)

Além disso, o agravante dos Fundos de Tijolos terem sido impactados diretamente pela pandemia, com o fechamento dos shoppings e escritórios durante a crise sanitária, contribuiu negativamente para o desempenho desses investimentos durante o período.

Porém, o mês de agosto foi muito positivo para o mercado de renda variável no Brasil. Entre os principais motivos, a possibilidade do fim do ciclo de alta da Selic e a redução relativa do apetite ao risco no mundo colaboraram para a retomada do otimismo em relação a ativos brasileiros.

Segundo a nossa projeção, a Selic deve seguir no patamar atual (de 13,75% ao ano) até meados do ano que vem, a partir de quando haverá espaço para um processo gradual de queda da taxa. Assim, o possível fim do ciclo da alta da Selic começa a abrir o tempo para os FIIs, que sofreram com esse movimento.

Além disso, com os investidores aguardando sinais de recuperação para retomar o investimento na renda variável, dados recentes como o enfraquecimento da inflação e o PIB acima do esperado podem ter contribuído para o maior apetite a risco em relação a esse tipo de investimento.

Por que os FIIS de Recebíveis não acompanharam essa alta?

Os Fundos Imobiliários de Papel estão entre os que menos sofreram nos últimos anos. Isso porque, diante do quadro de inflação alta, os FIIs que tinham suas dívidas atreladas ao IPCA ou IGP-M (índices de inflação) tiveram impacto positivo em seus rendimentos mensais no período recente.

Porém, com os dados de inflação começando a apesentar queda no Brasil, o efeito negativo que isso pode representar para esses fundos começa a se refletir em menor otimismo. Segundo nossas projeções, esperamos uma queda do IPCA ao longo do próximo ano conforme o gráfico a seguir:

Apesar da queda da inflação ser positiva para a economia, quando analisamos especificamente os FIIs de recebíveis (papeis) atrelados a inflação, essa pode ser uma pressão negativa sobre seus rendimentos futuros.

Diante desse cenário, ajustamos a nossa posição na carteira de FIIs, reduzindo os fundos de papel indexados à inflação (trazendo maior equilíbrio entre FIIs de recebíveis indexados ao IPCA e CDI) e aumentando o percentual em fundos de tijolo.

Devemos ficar otimistas com os FIIs?

Ainda é cedo para ficar otimista no curto prazo com o mercado de renda variável brasileiro.

Além das incertezas econômicas globais que impactam o nosso país, eventos domésticos como as eleições de outubro ainda deixam o céu nublado para os investimentos de maior risco. Sendo assim, seguimos cautelosos, preferindo fundos com imóveis melhor localizados, de alto padrão construtivo e fundos de recebíveis com carteiras com menor risco.

Dito isso, o mercado de FIIs segue apresentando oportunidades com fundos negociando com preços atrativos em relação ao seu patrimônio.

Para aproveitar essas oportunidades, sempre respeitando seu perfil de investidor, objetivos e horizonte de investimento (e nunca esquecendo da diversificação da sua carteira), confira nossa carteira de fundos imobiliários para esse mês.

Quer saber mais sobre Fundos Imobiliários? O Antônio Sanches te explica no “Fala, Rico”. Dê o Play!

Elaborado por:

Paula Zogbi, CNPI 2545

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