Quer receber esse conteúdo por e-mail? Clique aqui e inscreva-se

A cultura do “hype” é simplesmente bizarra, esse mercado tão peculiar chama tanta atenção que foi tema do meu trabalho de conclusão de curso na época de faculdade (um abraço para meus amigos Rubens, Nogueira e Kenji que me ajudaram nessa jornada).

Sintetizando: marcas de grife e streetwear conceitualizam produtos muito exclusivos, que são vendidos inicialmente a preços elevados, e que são revendidos por quem “teve a sorte” de comprar por preços ainda mais extravagantes. Exemplo clássico disso é a marca de confecção americana Supreme – além de suas roupas de alto padrão, ela também lança recorrentemente artigos esdrúxulos como uma pistola que dispara dólares, bolachas recheadas ou mesmo um tijolo, com preços elevadíssimos. 

Sim, isso mesmo, um tijolo, que no seu lançamento era vendido por US$ 40, e hoje chega atingir US$ 1.000 nos locais de revenda:

Só para termos uma noção

Se alguém quiser construir uma casa feita com esses tijolos, vai pagar um “precinho” de US$ 40 milhões.

O que constrói essa industria e fomenta um mercado com preços como esse? A escassez. É exatamente esse fator que trás muita similaridade com o mercado financeiro, em diversos ativos diferentes, como por exemplo, os fundos imobiliários.

Esse mercado que é “queridinho” de muitos investidores brasileiros, tem levantado  questionamentos em seus diversos segmentos por conta da pandemia e as suas “cicatrizes” que ficarão, como por exemplo:

Lajes Corporativas

O trabalho remoto ou home office é um movimento que já vem sendo adotado pelas empresas (principalmente as multinacionais) mesmo antes do aumento do contágio do COVID-19. Entretanto, é inegável que a pandemia acelerou o processo de adoção e implementação em outras empresas do país dado a restrição de circulação de pessoas. Isso significa que, se esse “novo normal” (desculpem o clichê) vier para ficar, teremos um aumento de vacância nos escritórios, o que seria um impacto direto neste setor.

Shopping Centers 

Sem dúvidas, o segmento de shopping centers foi um dos mais impactados durante a crise. Por ordem de autoridades públicas, todos os shoppings do país permaneceram fechados durante meses. Assim, visando minimizar o impacto econômico dos seus lojistas, os shoppings decidiram postergar o aluguel (ou concederam descontos) e reduziram ao máximo os custos de condomínio (água, luz, segurança e limpeza). Perante esse cenário desafiador da economia, os fundos de shopping centers, que antes eram resilientes e grandes pagadoras de dividendos, diminuíram seus rendimentos mensais.

Sem dizer os impactos do crescimento do e-commerce. Mudanças no padrão de consumo por conta da pandemia que podem permanecer, e como consequência, afetar o fluxo dos shoppings.

Mas Collazo, fundos imobiliários são mal negócio?

Aprendi desde cedo que, na maioria dos casos, tudo tem seu lado bom e ruim. Ao mesmo tempo que home office gera desafios para a locação de lajes corporativas, na contramão temos: 

i) Dificuldades de infraestrutura como acesso a internet de alta velocidade;

ii) Diversas companhias trabalham com dados confidenciais de seus clientes, o que torna essas mais sucessíveis a ataques cibernéticos; 

iii) Apesar do aumento da produtividade, as empresas contam não só com a produtividade de seus funcionários, mas também o trabalho em equipe, inovação, criatividade e bem estar. 

E com os Shopping Centers não é diferente. O temido e-commerce que pode atingir as vendas dos lojistas, como ocorreu e está acontecendo nos EUA, aqui no Brasil o jogo é um pouco diferente: os empreendimentos tem localização de fácil acesso nos principais centros urbanos, disponibilidade de serviços e preocupação em maximizar a experiência do consumidor. 

Resumindo, os brasileiros não vão no shopping simplesmente para realizar uma compra, mas aproveitam a ida para conferir o último filme lançado no cinema, cortar o cabelo, encontrar os amigos e jantar. Os shoppings brasileiros entendem essa necessidade e cada vez mais se preocupam com a experiência do consumidor.

Ah, e sem falar em outros setores que foram menos afetados ou que até se mostraram mais resilientes nessa crise: os fundos de galpões logísticos, que se beneficiam desta tendencia do crescimento da venda online, ou mesmo os fundos de recebíveis (CRIs), que historicamente tem um comportamento mais resiliente.

Disclaimer: tudo isso depende das propriedades da estratégia de cada fundo, existem fundos que em segmentos mais resilientes, por exemplo, tomam mais risco que a média. O caso a caso é importante aqui.

Enfim, além disso tudo já dito, tem um ponto crucial que todos esses segmentos tem em comum: escassez de ativos de qualidade. 

Não é fácil “erguer” um prédio de alto padrão, bem localizado, para locar escritórios. Ou mesmo, construir um shopping em uma região privilegiada, com as mesmas especificações dos que já estão em atividade hoje.

E como no mercado TUDO é uma questão de preço: durante essa crise muitos fundos imobiliários foram negociados abaixo do seu custo de reposição. Não vou me alongar muito nesse assunto aqui, se quiser aprofundar, recomendo que veja a live que fiz com Caio Conca, gestor dos fundos imobiliários da Capitânia, inclusive de um fundo que compra outros fundos.

Mas tornando uma história longa curta aqui: esse custo se refere o preço que seria pago para estruturar um imóvel, em mesmas condições de qualidade e localização, de um imóvel já existente. Quando um FII é negociado abaixo do seu custo de reposição, isso significa que custa mais caro construir um novo imóvel do que comprar os imóveis presentes na carteira deste fundo, ou seja, vale mais apena comprar esta cota.

Conclusão

Dependendo do seu perfil de investidor, sim, vale a pena ter posições em fundos imobiliários. Talvez não pensando no pagamento de dividendos ou mesmo no comportamento da cota neste curto prazo desafiador, mas sim pensando na relação de preço/oferta de imóveis de longo prazo.

Sempre lembrando que, a melhor defesa de um investidor é o tamanho da posição. Equilibre o seu investimento entendendo que o perfil dessa classe é de renda variável, e que existem muitos “será? o que?” ainda não respondidos, que podem ser inclusive prejudiciais para sua carteira.

Investimento sempre será um processo, não tenha pressa. É melhor comprar apenas um tijolo da Supreme e aos poucos ir comprando mais conforme você tiver sinais que sua tese estava certa, do que comprar 1000 deles e as pessoas acordarem no dia seguinte entendendo que é apenas um tijolo com um escrito nele.