Negocie seu aluguel – e invista em IGP-M com FIIs

Insight Rico: Negocie seu aluguel – e invista em IGP-M com FIIs

 Um amigo meu que está entre os 13 leitores (oi, Chou!) me disse esses dias que o aluguel do apartamento em que ele mora, de um quarto, subiu tanto que agora compensa buscar um de dois quartos para morar por um preço parecido. Foi mais ou menos o que aconteceu comigo: antes de chegar o momento da renovação do contrato do apartamento de onde eu morava, eu fugi do reajuste de 17,94% e, de quebra, achei um lugar mais apropriado para acomodar o home office.

Pois é, se você não estava acompanhando, pode até ter dado um pulo na cadeira: o IGP-M, que serve como base para o reajuste dos aluguéis, subiu nada menos que 18% nos 12 meses até setembro (se o seu contrato está para ser corrigido, negocie!).

Deu até saudade das NTN-Cs, antigos títulos do Tesouro que funcionavam de uma forma parecida com as NTN-Bs, mas com remuneração em IGP-M+, em vez de IPCA+. Ele não existe desde 2006, mas quem comprou lá atrás e segurou papéis até agora tem motivo de sobra para comemorar.

Só que eu não estou aqui para chorar sobre o leite derramado ou papéis do Tesouro não encarteirados. Quem vive de passado é museu (aliás, museus são outra categoria de que estou com saudades, mas não vem ao caso). O intuito desse Insight é responder uma pergunta que compreensivelmente está “na boca do povo”: como lucrar com as altas do IGP-M?

Antes de começar a falar sobre isso, é legal dar um passinho para trás e entender o que é esse índice. O IGP-M é formado pela variação dos preços de bens e serviços e matérias-primas usadas na produção agrícola, industrial e construção civil. Ele é uma média ponderada da inflação ao produtor-amplo (IPA, 60%), consumidor (IPC, 30%) e construção civil (INCC, 10%).

Por conta dessa composição mais generalista, pode se diferenciar bastante da inflação ao consumidor medida pelo IPCA. Nos últimos meses, as commodities, como a soja em grão, estão entre os principais fatores de pressão para o índice. Matérias primas mais caras e a desvalorização do real ante o dólar também têm bastante “culpa” nesse movimento que vai impactar não só em altas de aluguéis como tarifas de energia elétrica e outros contratos de serviços. Veja abaixo em gráfico da FGV: 

Pois bem, agora que você já sabe o que é o IGP-M e o que vem pressionando seus resultados nesses meses, é hora da notícia boa: existem investimentos que podem se beneficiar dessas altas – sendo os mais famosos deles alguns fundos imobiliários.

Como já falamos, muitos contratos de aluguel são indexados ao IGP-M, e isso inclui alguns daqueles contidos dentro dos FIIs – principalmente os chamados contratos atípicos. Para pincelar rapidamente: contratos típicos geralmente duram 5 anos (com revisional no meio do caminho), ao final dos quais podem ser renegociados; já os atípicos costumam ter prazos mais longos, geralmente 10 anos, com reajustes anuais indexados e sem previsão de revisionais.

Tudo isso para dizer que fundos imobiliários com grande concentração de contratos atípicos corrigidos pelo IGP-M podem ganhar uma atenção especial em momentos como o atual: contratos que completem “aniversário” em breve podem significar aluguéis até 18% mais “gordos” e, consequentemente, proventos mais altos. Isso sempre levando em consideração, claro, FIIs que tenham ativos sólidos, bem localizados, com inquilinos consolidados e confiáveis – além de uma gestão de excelência.

Dentro da nossa carteira recomendada de fundos imobiliários (que você pode acessar na sua área logada), alguns fundos se destacam por ter concentração alta em contratos atípicos com correção pelo IGP-M. O XP Log (XPLG11), por exemplo, é do segmento de logística, que já vem se destacando pelo crescimento das vendas online na pandemia. Alguns dos inquilinos do fundo são Leroy Merlin, Renner, GPA, Dia, entre outras empresas sólidas, que suportariam um repasse da inflação mesmo neste momento de fragilidade econômica.

No segmento de recebíveis – ou seja, que obtêm ganhos investindo em ativos de renda fixa ligados a imóveis, como CRIs -, o RBR Rendimento High Grade (RBRR11) divulgou que tem 20% do seu patrimônio líquido atrelado ao IGP-M. Isso, combinado ao risco mais baixo inerente a essa classe de FIIs (“papéis”), traz uma combinação interessante.

Dentre os fundos híbridos, ou seja, que investem em mais de uma classe de ativos (galpões, edifícios corporativos, shoppings, CRIs, e assim vai), o CSHG Renda Urbana (HGRU11) tem cerca de 90% da receita advinda de contratos atípicos e 19% de contratos indexados ao IGP-M. Ele também está na nossa carteira recomendada.

Resumo do dia: China e estímulos em pauta

(por Paula Zogbi)

Bolsas mundiais abrem a semana em alta após renovações das esperanças da aprovação do novo pacote de estímulos nos EUA e dados do PIB chinês. Futuros de índices norte-americanos sobem entre 0,5% e 1%. Na Europa, o Stoxx 600 tem movimento de +0,5%. 

Para aplicar pacote de estímulos antes da eleição em 3 de novembro, a presidente da Câmara dos EUA, Nancy Pelosi, definiu amanhã como prazo para chegar a um acordo. A democrata recentemente rejeitou uma proposta de US$ 1,8 trilhões e Trump então afirmou que apoiaria um pacote maior, mas há resistência à ideia entre republicanos no Senado.

Na China, dados econômicos começam a encostar em números estimados no início do ano, antes dos efeitos mais graves da pandemia. O PIB do terceiro trimestre cresceu 4,9% na comparação anual, abaixo da estimativa de alta de 5,2% para o período, mas a produção industrial subiu 6,9% ano a ano (est 5,8%) e as vendas do varejo cresceram 3.3% ano a ano (est 1,6%) em setembro. 

Após o primeiro ministro britânico, Boris Johnson, dizer que negociações chegaram ao fim no sábado, as negociações devem continuar hoje. Oficiais britânicos estariam preparados para reescrever os termos do Brexit, removendo os pontos controversos e restaurando as negociações com a União Europeia.