• Com a Selic em 6,25% ao ano (e previsão de alta), como ficam os Fundos Imobiliários na carteira do investidor?
  • Explicamos um pouco mais sobre a comparação entre FIIs e Selic e porque ela não é a mais adequada
  • No lugar de juros, é mais interessante olhar para a inflação (ou para os títulos indexados ao IPCA)
  • Veja como está o cenário atual para o investidor de FIIs

Queridos 13 leitores do Rico Matinal, quando o Banco Central começou o processo recente de elevação da nossa taxa básica de juros, a Selic, escrevi para vocês sobre como a alta de juros impacta os investimentos imobiliários.

Agora, diante de uma Selic em 6,25% ao ano (e da expectativa de mais altas adiante), os questionamentos naturalmente ganham força. Por isso, não custa nada a gente rever os dados e avaliar se os Fundos Imobiliários (FIIs) ainda merecem um espaço na sua carteira de investimentos.

Riscos são como unhas

Existe uma máxima no mundo dos negócios que é mais ou menos assim: “custos são como unhas, devem sempre ser cortados”. Eu acredito que essa máxima pode ser trazida para o mundo dos investimentos, mas com uma pequena mudança: “riscos são como unhas, devem sempre ser cortados”.

Afinal, o mercado está em constante mudança e sua carteira deve ser reavaliada de tempos em tempos. E assim como as unhas, o risco da sua carteira deve ser controlado — não deve ser eliminado completamente, nem ter espaço para crescer demais, se mantendo em um nível que te traga conforto no dia a dia. Devemos, então, considerar essa noção de risco quando pensamos em investimentos em FIIs.

FIIs x Selic: uma comparação incompleta

Na última quarta-feira, a Selic foi elevada para 6,25% ao ano, e esperamos que ela alcance 8,50% a.a. no início do ano que vem. Diante disso, a pergunta que fica é: vale a pena investir em FIIs (considerando o rendimento anual do Índice de FIIs — o IFIX — de aproximadamente 9% a.a.), sendo que a renda fixa pode oferecer uma boa rentabilidade, sem grandes surpresas?

Pois bem, essa é uma comparação que pode parecer fazer sentido, mas se nos aprofundamos nos tipos de ativos vemos que pode ser um tanto incompleta e, no caso, nem tão apropriada.

Primeiro, essa comparação é o que gostamos de chamar de “comparar o filme com a foto”. Isso porque estaríamos olhando a rentabilidade média dos FIIs em um período, e usando a Taxa Selic pontual como referência. A mudança de contexto macroeconômico, que nos faz alterar a projeção para a Selic, também altera as perspectivas para a rentabilidade dos FIIs, especialmente se lembrarmos do motivo para uma taxa de juros tão alta: a inflação.

Com uma inflação próxima a 10%, o rendimento esperado para os FIIs também aumentam, já que grande parte da receita dos FIIs vem de seus aluguéis ou juros do crédito imobiliário — que costumam ser reajustados com base em indicadores de Inflação (IPCA ou IGP-M). Isso pode ser observado no gráfico abaixo, que mostra que os FIIs tem uma correlação com a taxa de juros real (que é o resultado da taxa Selic, descontando a inflação).

Segundo, fazer essa comparação do rendimento de FIIs com a Selic é, na prática, avaliar investimentos com características diferentes como se fossem iguais — o velho “comparar bananas com maçãs”.

Para facilitar, podemos pensar em investimentos como ferramentas. Para cada situação, temos uma ferramenta maia adequada. Você pode até conseguir pregar um prego com uma chave de fenda, mas usar um martelo é certamente melhor. Fundos imobiliários, além de sua característica de pagamentos frequentes, tem uma vantagem muito interessante: eles podem servir como uma proteção da sua carteira contra a inflação — algo que um investimento atrelado à Selic ou CDI não necessariamente vão conseguir fazer da forma mais eficiente.

Por isso, faria mais sentido uma comparação de títulos indexados à inflação como o Tesouro IPCA+2035 (também chamado de NTN-B 2035) com o investimento em FIIs. Na nossa caixa de ferramentas, ambos seriam martelos para sua carteira se proteger da inflação.

Historicamente, a diferença de rendimento observada entre o IFIX e uma NTN-B 2035 é, em média, de 2,7%. No cenário atual, esse spread (diferença entre investimento e outro) já está em 4,3%. Ou seja, o prêmio dos FIIs em relação à renda fixa está ainda maior atualmente.

Conclusão

Depois dessa análise, fica mais claro entender a vantagem dos FIIs em sua carteira — mesmo em um ambiente de elevação da taxa Selic. É claro, é sempre preciso lembrar que esses investimentos precisam ser analisados em relação ao seu risco, e mantidos na medida certa para seu perfil de investidor, assim como suas unhas.

Se você estiver interessando em se aprofundar em quais setores e quais FIIs são mais interessantes no cenário atual, recomendo muito que assista o Evento FIIs Talks, no Youtube do Infomoney, com minhas amigas Paula Zogbi e Mafê Violatti, além gestores e analistas convidados — acesse aqui!

Elaborado por:

Bruna Sene, CNPI-T 6928

1) Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM 20/2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório.
2) Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor.
3) O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela XP Investimentos.
4) O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Resolução CVM nº 20/2021 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório.
5) Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC Brasil para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos.
6) O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por assessores de investimento que desempenham suas atividades por meio da XP, em conformidade com a Resolução CVM nº 178/2023, os quais encontram-se registrados na Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários – ANCORD. O assessor de investimento não pode realizar consultoria, administração ou gestão de patrimônio de clientes, devendo atuar como intermediário e solicitar autorização prévia do cliente para a realização de qualquer operação no mercado de capitais.
7) Para fins de verificação da adequação do perfil do investidor aos serviços e produtos de investimento oferecidos pela XP Investimentos, utilizamos a metodologia de adequação dos produtos por portfólio, nos termos das Regras e Procedimentos ANBIMA de Suitability nº 01 e do Código ANBIMA de Distribuição de Produtos de Investimento. Essa metodologia consiste em atribuir uma pontuação máxima de risco para cada perfil de investidor (conservador, moderado e agressivo), bem como uma pontuação de risco para cada um dos produtos oferecidos pela XP Investimentos, de modo que todos os clientes possam ter acesso a todos os produtos, desde que dentro das quantidades e limites da pontuação de risco definidas para o seu perfil. Antes de aplicar nos produtos e/ou contratar os serviços objeto deste material, é importante que você verifique se a sua pontuação de risco atual comporta a aplicação nos produtos e/ou a contratação dos serviços em questão, bem como se há limitações de volume, concentração e/ou quantidade para a aplicação desejada. Você pode consultar essas informações diretamente no momento da transmissão da sua ordem ou, ainda, consultando o risco geral da sua carteira na tela de carteira (Visão Risco). Caso a sua pontuação de risco atual não comporte a aplicação/contratação pretendida, ou caso existam limitações em relação à quantidade e/ou volume financeiro para a referida aplicação/contratação, isto significa que, com base na composição atual da sua carteira, esta aplicação/contratação não está adequada ao seu perfil. Em caso de dúvidas sobre o processo de adequação dos produtos oferecidos pela XP Investimentos ao seu perfil de investidor, consulte o FAQ. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
8) A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.
9) Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo assessores de investimentos da XP e clientes da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos.
10) SAC. 0800 77 20202. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 722 3710.
11) O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da XP Investimentos: www.xpi.com.br.
12) A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo.
13) A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.
14) Ação é uma fração do capital de uma empresa que é negociada no mercado. É um título de renda variável, ou seja, um investimento no qual a rentabilidade não é preestabelecida, varia conforme as cotações de mercado. O investimento em ações é um investimento de alto risco e os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste material em relação a desempenhos. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais. A duração recomendada para o investimento é de médio-longo prazo. Não há quaisquer garantias sobre o patrimônio do cliente neste tipo de produto.
15) O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente do direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto.
16) O investimento em termos são contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem.
17) O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
18) ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO.