- Sempre que entramos em um ciclo de alta da Selic, a pergunta que não quer calar é: como ficam os fundos imobiliários?
- Sim, os dados comprovam: os preços dos FIIs, historicamente, têm relação muito forte com os juros pagos pela renda fixa (e tendem a cair quando a Selic sobe)
- Mas há pontos de atenção no cenário atual: primeiro, vários fundos sofreram muito durante a crise e estão bastante descontados; depois, o dividend yield de todos os segmentos de FIIs deve ser mais alto que a própria Selic neste ano.
- Aprenda mais sobre FIIs e taxas de juros a seguir
Ok! Mas o que isso tem a ver com a Selic e os Fundos Imobiliários? Esse é um bom exemplo de custo de oportunidade. Quando você faz investimentos sempre tem que considerar o quanto você ganharia a mais do que se estivesse em um investimento de baixíssimo risco.
Por exemplo: faria sentido investir em renda variável para ganhar 15% ao ano? Depende! A rentabilidade de 15% pode parecer ótima, mas se o Tesouro Selic pagasse 20% ao ano, você estaria correndo um risco à toa e ainda estaria ganhando menos. Mesmo se você ganhasse 21% na renda variável, talvez ainda fizesse mais sentido perder esse 1% de “Prêmio pelo Risco” e dormir com a cabeça tranquila no travesseiro.
Agora chegamos ao Insight! Quando um investidor profissional vai avaliar o preço de uma ação ou FII, ele considera uma taxa que ele ganharia “sem fazer nada” para descontar do ganho esperado com esse investimento. A Selic poderia ser essa taxa, assim como o Juro Real, que é o cálculo de: Selic menos IPCA (inflação).
Fonte: Economática. Elaboração: XP
No caso dos FIIs, a correlação com os juros é considerável. Como você pode ver no gráfico acima, o IFIX (principal índice dos fundos imobiliários no Brasil) tem uma correlação considerável com a NTN-B, também conhecido como Tesouro IPCA.
Esse título nos ajuda a ter uma visão do juro real em um prazo longo. Em regra, quanto menor o juro real, maior a valorização dos fundos imobiliários. Isso significa que, em um cenário onde a inflação fique controlada e a Selic continue aumentando, os fundos imobiliários poderiam sofrer no preço da cota.
Mas todos os fundos imobiliários vão desvalorizar? Não!
Existem FIIs, inclusive, que têm ativos atrelados ao CDI e se beneficiam desse movimento de alta do juros. Também existem aqueles que sofreram muito com a pandemia e poderiam ter uma melhora, quando a economia voltar a melhorar. A conclusão é: com uma Selic mais alta, investimentos de renda fixa voltam a chamar a atenção dos investidores e pesam no cálculo do prêmio de risco. Mas, apesar do ciclo de alta dos juros diminuir o brilho dos FIIs à primeira vista, ainda existem muitos motivos para investir em Fundos imobiliários de qualidade, como os rendimentos ainda acima de 5% em muitos casos, rentabilizar com a valorização da cota, investimento em ativos reais e muitos outros.E tem mais: os dividendos
No gráfico acima, é possível observar que o Dividend Yield dos FIIs, ou seja, o quanto os fundos imobiliários pagam em proventos em relação ao seu preço, ainda está acima da Selic em todos os segmentos — lembrando que a nossa expectativa é que a taxa básica de juros feche o ano em 5% a.a., mas, para 2022, subimos a projeção para 6,5% (5,0% antes).
Quem é assinante da análise mensal de FIIs da Rico, tem acesso a lives exclusivas mensais com nossos analistas sobre os FII’s. Esse mês, aprofundamos sobre o impacto da Selic e como cada setor reage diferente a essa nova taxa de juros. Apesar de ser exclusiva, resolvemos liberar essa live para vocês assistirem.
Elaborado por:
Betina Roxo, CNPI 1493 Paula Zogbi, CNPI 2545
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As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. O investimento em termos é indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela Rico. São contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem. O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos, e por isso é indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela Rico. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento
