• Com a Selic em 6,25% ao ano (e previsão de alta), como ficam os Fundos Imobiliários na carteira do investidor?
  • Explicamos um pouco mais sobre a comparação entre FIIs e Selic e porque ela não é a mais adequada
  • No lugar de juros, é mais interessante olhar para a inflação (ou para os títulos indexados ao IPCA)
  • Veja como está o cenário atual para o investidor de FIIs

Queridos 13 leitores do Rico Matinal, quando o Banco Central começou o processo recente de elevação da nossa taxa básica de juros, a Selic, escrevi para vocês sobre como a alta de juros impacta os investimentos imobiliários.

Agora, diante de uma Selic em 6,25% ao ano (e da expectativa de mais altas adiante), os questionamentos naturalmente ganham força. Por isso, não custa nada a gente rever os dados e avaliar se os Fundos Imobiliários (FIIs) ainda merecem um espaço na sua carteira de investimentos.

Riscos são como unhas

Existe uma máxima no mundo dos negócios que é mais ou menos assim: “custos são como unhas, devem sempre ser cortados”. Eu acredito que essa máxima pode ser trazida para o mundo dos investimentos, mas com uma pequena mudança: “riscos são como unhas, devem sempre ser cortados”.

Afinal, o mercado está em constante mudança e sua carteira deve ser reavaliada de tempos em tempos. E assim como as unhas, o risco da sua carteira deve ser controlado — não deve ser eliminado completamente, nem ter espaço para crescer demais, se mantendo em um nível que te traga conforto no dia a dia. Devemos, então, considerar essa noção de risco quando pensamos em investimentos em FIIs.

FIIs x Selic: uma comparação incompleta

Na última quarta-feira, a Selic foi elevada para 6,25% ao ano, e esperamos que ela alcance 8,50% a.a. no início do ano que vem. Diante disso, a pergunta que fica é: vale a pena investir em FIIs (considerando o rendimento anual do Índice de FIIs — o IFIX — de aproximadamente 9% a.a.), sendo que a renda fixa pode oferecer uma boa rentabilidade, sem grandes surpresas?

Pois bem, essa é uma comparação que pode parecer fazer sentido, mas se nos aprofundamos nos tipos de ativos vemos que pode ser um tanto incompleta e, no caso, nem tão apropriada.

Primeiro, essa comparação é o que gostamos de chamar de “comparar o filme com a foto”. Isso porque estaríamos olhando a rentabilidade média dos FIIs em um período, e usando a Taxa Selic pontual como referência. A mudança de contexto macroeconômico, que nos faz alterar a projeção para a Selic, também altera as perspectivas para a rentabilidade dos FIIs, especialmente se lembrarmos do motivo para uma taxa de juros tão alta: a inflação.

Com uma inflação próxima a 10%, o rendimento esperado para os FIIs também aumentam, já que grande parte da receita dos FIIs vem de seus aluguéis ou juros do crédito imobiliário — que costumam ser reajustados com base em indicadores de Inflação (IPCA ou IGP-M). Isso pode ser observado no gráfico abaixo, que mostra que os FIIs tem uma correlação com a taxa de juros real (que é o resultado da taxa Selic, descontando a inflação).

Segundo, fazer essa comparação do rendimento de FIIs com a Selic é, na prática, avaliar investimentos com características diferentes como se fossem iguais — o velho “comparar bananas com maçãs”.

Para facilitar, podemos pensar em investimentos como ferramentas. Para cada situação, temos uma ferramenta maia adequada. Você pode até conseguir pregar um prego com uma chave de fenda, mas usar um martelo é certamente melhor. Fundos imobiliários, além de sua característica de pagamentos frequentes, tem uma vantagem muito interessante: eles podem servir como uma proteção da sua carteira contra a inflação — algo que um investimento atrelado à Selic ou CDI não necessariamente vão conseguir fazer da forma mais eficiente.

Por isso, faria mais sentido uma comparação de títulos indexados à inflação como o Tesouro IPCA+2035 (também chamado de NTN-B 2035) com o investimento em FIIs. Na nossa caixa de ferramentas, ambos seriam martelos para sua carteira se proteger da inflação.

Historicamente, a diferença de rendimento observada entre o IFIX e uma NTN-B 2035 é, em média, de 2,7%. No cenário atual, esse spread (diferença entre investimento e outro) já está em 4,3%. Ou seja, o prêmio dos FIIs em relação à renda fixa está ainda maior atualmente.

Conclusão

Depois dessa análise, fica mais claro entender a vantagem dos FIIs em sua carteira — mesmo em um ambiente de elevação da taxa Selic. É claro, é sempre preciso lembrar que esses investimentos precisam ser analisados em relação ao seu risco, e mantidos na medida certa para seu perfil de investidor, assim como suas unhas.

Se você estiver interessando em se aprofundar em quais setores e quais FIIs são mais interessantes no cenário atual, recomendo muito que assista o Evento FIIs Talks, no Youtube do Infomoney, com minhas amigas Paula Zogbi e Mafê Violatti, além gestores e analistas convidados — acesse aqui!

Elaborado por:

Bruna Sene, CNPI-T 1847

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