Alugar ou financiar um imóvel?

• Financiar um imóvel ou alugar: quem acumula mais patrimônio ao longo do tempo?
• Fizemos uma simulação considerando um total de R$2.000,00 disponíveis para o aluguel ou financiamento.
• O resultado do páreo aluguel X financiamento pode surpreender a muitos!
• Confira na íntegra e veja os pontos positivos e negativos de cada opção.

Comprar ou alugar um imóvel? Esse tema é certamente fonte de controvérsia – na internet, no jantar de família, entre amigos. Enquanto alguns são ferrenhos defensores do aluguel, outros defendem a compra do imóvel, mesmo que financiado.

Por isso, decidimos colocar na ponta do lápis uma simulação para tentar definir qual é a melhor opção, além de pontuar os prós e contras de cada alternativa.

Sem muito suspense: para a surpresa de muitos, a resposta é que comprar uma casa, mesmo que financiada, pode ser mais rentável que alugar e investir. Mas será que essa é a melhor escolha?

Fizemos uma simulação considerando o valor total de R$2.000,00 disponíveis após o pagamento de custos fixos de uma pessoa/família, tirando o aluguel. Desta forma, a escolha seria entre alugar um apartamento e investir o restante ou contratar um financiamento e investir o excedente.

Opção 1: Financiando uma casa

Nessa simulação, consideramos uma pessoa com condições de dispender R$30.000,00 para dar como entrada em um financiamento de um imóvel cujo valor total é R$150.000,00. Assim, o financiamento seria de R$ 120.000,00, a ser quitado em um prazo de 10 anos.

A seguir, veja os dados desse financiamento:

Conforme visto acima no valor da parcela inicial, a pessoa que optar por financiar o imóvel com os R$2.000,00 mensais disponíveis, terá um excedente para investir. Como o valor das parcelas caem ao longo do tempo, a sobra disponível para investir (ou amortizar a dívida) aumentará ao longo dos meses. Assim, adicionamos uma rentabilidade mensal hipotética de 0,9% ao mês para esses investimentos.

Chegado ao final do período, tendo quitado todas as parcelas, a pessoa teria acumulado R$ 103.234,88 de investimentos, além do valor de seu imóvel de R$150.000,00.

Entretanto, seu imóvel também poderia se valorizar ao longo desses 10 anos. Por isso, utilizamos o índice de inflação IGP-M (frequentemente utilizado para ajuste de aluguéis) para calcular a valorização do imóvel nesse período. A média do IGP-M desde 1995 foi de 7,09% ao ano.

Apesar da valorização de um imóvel não apreciar seguindo nenhum índice de inflação dado as múltiplas variáveis que influenciam no seu preço, consideramos um imóvel hipotético que tenha acompanhado essa valorização, igualando a inflação no período.

Segundo esses cálculos, o apartamento teria valorizado cerca de 136% em 10 anos. Assim, a pessoa que optou pelo financiamento teria alcançado um patrimônio total de R$ 458.050,13, somando seus investimentos ao valor de sua residência.

Opção 2: Alugando uma casa e investindo o restante

Para calcular essa opção, simulamos uma pessoa que, após pagar suas contas fixas, aluga um apartamento avaliado em R$150.000,00 com os R$2.000,00 disponíveis, e investe o dinheiro restante. Assim como no exemplo anterior, consideramos que a pessoa possui inicialmente R$30.000,00 (que no outro exemplo foi usado para a entrada do financiamento).

Como explicamos nesse texto, o valor de aluguel de um imóvel é cerca de 0,3% a 0,5% do valor total do imóvel. Considerando uma média de 0,4%, o aluguel desse apartamento seria de cerca de R$600,00 por mês, que serão reajustados anualmente pelo IGPM, utilizando os mesmos 7,09% ao ano do exemplo anterior.

Desta forma, teríamos o seguinte fluxo de investimentos:

Assim, a pessoa que opta por investir (considerando uma taxa hipotética também de 0,9% ao mês), alcançaria um patrimônio de R$ 350.340,41 no prazo de 10 anos alugando um imóvel.

Resultado: Quem financiou, acumulou mais patrimônio

Diante dos resultados, concluímos que quem financia um imóvel, considerando essas condições especificadas acima, consegue acumular um patrimônio maior, a longo prazo, do que alguém que aluga o mesmo apartamento.

Porém, 3 pontos são importantes destacar.

1. Custos não considerados

Quem financia um imóvel, precisa preparar o bolso para alguns impostos e custos legais para a aquisição do imóvel. Em uma aquisição de R$150.000,00, esses custos poderiam facilmente chegar a R$15.000,00, reduzindo a diferença entre as duas opções.

Além disso, o proprietário de um imóvel é o responsável pelas benfeitorias necessárias. Em um período de 10 anos, muitos outros custos e impostos poderiam surgir, diminuindo ainda mais a diferença.

2. Variável do investimento

Olhando com atenção as contas realizadas, você perceberá que boa parte do patrimônio conseguido por quem financia é fruto da valorização deste imóvel. Caso essa valorização seja menor do que a média que utilizamos, o resultado pode ser bem diferente. Assim como a rentabilidade da carteira investimentos pode também ser diferente da qual estipulamos para a pessoa que optou por alugar um imóvel.

Considerando uma a carteira de investimentos com rentabilidade de 1,1% ao mês, por exemplo, quem optar por alugar o imóvel, acumula mais patrimônio ao longo do tempo.

3. Variável dos juros do financiamento

É importante destacar que vivemos em um momento de taxas de juros elevadas. Com a taxa Selic aos 10,5% ao ano, o crédito tem encarecido, elevando os juros de financiamentos – mesmo considerando o financiamento imobiliário como uma das modalidades com menores juros no mercado.

Sendo essa uma das variáveis mais importantes da equação, uma taxa de financiamento diferente pode afetar – e muito – o resultado dessa equação.

E aí, financiar ou alugar?

Depende. Considerando as simulações feitas nesse texto, financiar um imóvel é levemente mais vantajoso que alugar. Porém, dependendo da taxa de juros, rentabilidade do investimento, valorização real do imóvel em questão e outros fatores que podemos não ter controle, essa vantagem pode desaparecer.

A pessoa que financia um imóvel também acaba por centralizar grande parte de seu patrimônio apenas em um ativo, correndo um risco maior caso algo inesperado aconteça. Outro risco é o da inadimplência, caso essa pessoa passe por alguma dificuldade financeira nesses 10 anos, colocando em risco perder o imóvel.

Ao mesmo tempo, quem aluga (e investe o restante) acumula um patrimônio relevante ao longo do tempo. Esse capital pode ajudar muito em uma negociação de um imóvel com o pagamento à vista ou em uma eventual compra via leilão.

Além disso, o aluguel e investimento do excedente disponível permite uma maior diversificação de investimentos, dando maior flexibilidade para mudanças e reduzindo os riscos atrelados à imóveis, como falta de liquidez (facilidade de transformar o ativo em dinheiro).

E se fosse outro índice de inflação?

Para enriquecer essa análise, também simulamos a mesma aquisição, com a correção do valor do imóvel e do reajuste do aluguel pelo índice IPCA – nosso principal índice ao consumidor no Brasil. Com a disparada do IGP-M, que sofre maior influência da variação do dólar, muitos alugueis começaram a ser corrigidos pelo IPCA, para ter um impacto menor no reajuste de preço.

Assim, considerando a taxa de 6,8% (média do IPCA entre 1995 e 2024), o resultado foi o seguinte:

Apesar da vantagem ainda ser de quem financia o imóvel, veja que a diferença é reduzida consideravelmente, quando consideramos outro índice de inflação. Além disso, levando em conta que os custos atrelados à aquisição do imóvel e custos de benfeitorias não estão incluídos no cálculo, essa diferença pode reduzir ainda mais – ou até se inverter, fazendo do aluguel uma melhor alternativa.

Também vale destacar que os dados usados para essa simulação baseiam-se em médias históricas, que podem variar muito quando olhamos projeções de índices de inflação ou de rentabilidade de uma carteira de investimento para os próximos anos.

Em resumo: como sempre dizemos por aqui, é muito importante colocar as contas no papel e analisar bem os números antes de se comprometer com qualquer investimento de longo prazo. Sabemos também que uma decisão como essa irá depender do seu horizonte de investimentos, as alternativa disponíveis no mercado, seu momento de vida, carreira, família, e até mesmo questões emocionais.

Por isso, estamos disponibilizando a planilha em que fizemos esses cálculos para você ter a liberdade de simular o seu plano financeiro. Baixe aqui!