Sabemos que 2026 será um ano de eventos especiais, entre eles a Copa do Mundo. A competição começa em junho, e a expectativa já gira em torno da convocação que Carlo Ancelotti levará para a missão de buscar o hexa. Mas, se ele pudesse recorrer ao gênio da lâmpada para escalar o time ideal, dificilmente pediria 11 Ronaldinhos. Por quê? Porque no futebol, talento importa, mas equilíbrio é o que costuma decidir campeonato.
Todo técnico sabe que não basta ter o melhor atacante para vencer a competição. Ganha quem monta o time certo: com goleiro confiável, defesa sólida e que aguenta a pressão, meio-campo que organiza o jogo e ataque capaz de decidir quando a oportunidade aparece. Na escolha de uma carteira de fundos imobiliários, a lógica é parecida. Cada segmento tem uma função. Entender o papel de cada tipo de FII ajuda a potencializar resultados, equilibrar o risco e evitar o erro de concentrar tudo em uma única estratégia. Seria como entrar em campo com 11 Ronaldinhos: sedutor quando se observa os fundamentos, mas desastroso na prática. E, afinal, como montar uma posição de FIIs com peças que realmente joguem bem juntas?
Vamos à prancheta, veja como ficaria a escalação.
Goleiro: defende o time – FIIs de papel
O goleiro raramente rouba a cena, mas é ele que evita que o jogo vire uma tragédia. Nos Fundos Imobiliários, esse papel costuma ser cumprido pelos fundos de papel. Esses fundos investem em títulos ligados ao mercado imobiliário e, por isso, normalmente têm seus rendimentos atrelados a indicadores como o CDI ou a inflação. Na prática, isso significa uma renda mensal mais estável e uma proteção maior em ambientes de juros elevados, justamente quando outros segmentos tendem a sofrer mais.
Com a Selic em 14,50% ao ano, os fundos de papel seguem sendo peças importantes dentro do time. Mesmo com os juros altos oferecendo alternativas atrativas, com outras classes de ativos pagando mais de 1% ao mês, ainda vemos alguns fundos do segmento entregando dividend yields anualizados acima desse patamar . É o goleiro que, além de defender bem, às vezes até sobe para a área e ajuda no lance do gol.
Mas vale o alerta: quando o jogo muda e o ciclo de juros começa a virar para baixo, esse jogador tende a perder protagonismo para outras posições do time. Afinal, um bom goleiro garante segurança, mas a vitória costuma ser construída lá na frente.
Zagueiros: coordenam e defendem – FIIs logísticos
Sólidos e difíceis de driblar. Os fundos logísticos, aqueles que investem em galpões industriais, centros de distribuição e estruturas voltadas ao e‑commerce, formam a dupla de zaga da carteira.
Contratos longos, inquilinos de grande porte e uma demanda estruturalmente sustentada pelo avanço do varejo digital fazem desse segmento uma base importante do time. Dentro dos fundos de tijolo, foi uma das estratégias que atravessou a pandemia e o ciclo de juros elevados com menos desgaste quando comparada a lajes corporativas e shoppings.
A função dos FIIs de galpões não é entregar uma valorização explosiva no curto prazo, afinal, zagueiro não vive fazendo gol. Mas é ele que segura o resultado quando o jogo aperta, seja pela maior previsibilidade de receitas com grandes inquilinos, ou pela consistência dos contratos. E, de vez em quando, ainda aparece bem na bola aérea, contribuindo com ganhos pontuais que fazem diferença no placar.
Lateral: direciona e protege – FIIs de lajes corporativas
O lateral é o jogador que entra e sai da jogada conforme o momento da partida. O futebol moderno transformou essa posição: hoje, ele participa da defesa, apoia o ataque e ajuda a empurrar o time para o campo adversário quando há espaço. Os fundos de lajes corporativas, que investem em escritórios de alto padrão em regiões estratégicas, como a Faria Lima, seguem uma lógica parecida dentro da carteira.
Em ciclos de crescimento econômico e mercado de trabalho mais aquecido, a vacância tende a cair, a demanda por novos aluguéis pode aumentar e a cota pode capturar esse movimento. Já em períodos de desaceleração, o jogo muda: a ocupação perde fôlego, as renegociações ficam mais difíceis e o desempenho do segmento sente o impacto.
Hoje, com a atividade entrando em moderação gradual e os juros ainda em patamar elevado, esse segmento segue negociando com desconto relevante em relação ao valor patrimonial. Para o investidor de longo prazo, pode ser o “lateral” que falta na carteira: uma peça com potencial de valorização em um ciclo mais favorável, mas que exige paciência, visão de longo prazo e boa leitura de jogo.
Meia: posição estratégica – FIIs híbridos
O meia é quem dá equilíbrio ao time. Conecta a defesa ao ataque, ajuda a controlar o ritmo do jogo e aparece exatamente onde o jogo mais pede. Nos FIIs, os fundos híbridos têm esse perfil: combinam diferentes estratégias e, por isso, conseguem navegar melhor por momentos distintos do ciclo econômico, funcionando como um ponto de equilíbrio entre risco e oportunidade dentro da carteira.
Há fundos híbridos que combinam CRIs com ativos físicos, outros que misturam lajes corporativas com logística, e há ainda aqueles que unem geração de renda com desenvolvimento imobiliário.
São os verdadeiros coringas do time. Justamente por isso, não costumam ser os ativos mais simples de analisar: é preciso entender como cada parte do portfólio contribui para o resultado final.
Mas, em uma carteira bem montada, é esse tipo de fundo que traz flexibilidade tática. Quando o cenário muda, são eles que permitem ajustar a formação sem desmontar o time, garantindo equilíbrio, adaptação e continuidade do jogo.
Volante: dá sustentação ao time – FOFs (Fundos de Fundos)
O volante nem sempre aparece no lance final, mas é ele quem organiza o time. Recompõe a defesa, distribui o jogo e dá cobertura quando alguma peça sai de posição. Os fundos de fundos (FOFs), cumprem função parecida na carteira.
Ao investir em cotas de diversos FIIs dentro de um único veículo, os FOFs ajudam a diversificar a exposição e a conectar diferentes estratégias do mercado imobiliário em um só ativo. É como ter um jogador que entende o desenho do time e sabe onde pisar para manter o equilíbrio em campo.
Quando bem geridos, os FOFs fazem o trabalho de leitura de jogo: reduzem exposição a segmentos onde o risco aumentou, aproveitam distorções de preço e rebalanceiam o portfólio conforme o cenário muda. Não costumam ser os nomes que mais chamam atenção à primeira vista, mas cumprem um papel importante ao dar sustentação à carteira, melhorar a distribuição entre posições e ajudar o investidor a atravessar diferentes fases do mercado com mais equilíbrio.
Atacante: decide o jogo – FIIs de shopping
Todo time precisa de alguém capaz de transformar volume de jogo em resultado. Na carteira de FIIs, esse papel pode ser cumprido pelos fundos de shopping. São ativos mais diretamente ligados ao ritmo da atividade econômica e ao consumo das famílias, mas que, quando o ambiente ajuda, conseguem combinar crescimento de vendas, aumento de aluguéis, ganho operacional e valorização patrimonial. É o atacante que aparece na hora certa para decidir a partida.
Shoppings bem localizados, dominantes em sua região e com boa gestão operacional tendem a concentrar esse potencial. São ativos que conseguem captar melhor a retomada do consumo, ampliar receitas e melhorar margens quando o jogo flui.
Por outro lado, é um segmento que sente mais quando o jogo trava. Inflação elevada corrói a renda das famílias, juros altos freiam o consumo e o fluxo pode perder força. Ainda assim, ativos de qualidade costumam mostrar resiliência e, em um cenário mais construtivo, podem ser justamente a peça que faltava para a carteira voltar a fazer gol, especialmente quando as cotas do fundo negociam com desconto em relação ao valor patrimonial.
O técnico é você, mas o campo também influencia
A formação ideal muda conforme o perfil, planejamento do investidor e o ambiente macroeconômico. Em um ciclo de juros elevados como o atual, faz sentido dar mais peso ao goleiro: os fundos de papel vêm entregando retorno real elevado com menor volatilidade. Quando a Selic começar a recuar, e nossa projeção é que isso continue acontecendo ao longo de 2026, caso o cenário macro permaneça favorável, a formação tende a mudar. Nesse contexto, os fundos de tijolo podem ganhar mais espaço, já que costumam se beneficiar da queda das taxas e de uma economia mais aquecida.
Carteira desequilibrada perde jogo. Um time que joga só no ataque costuma dar espaço demais no contra‑ataque. Da mesma forma, uma carteira concentrada em um único segmento, por mais atrativo que ele pareça em determinado momento, carrega riscos que dificilmente são totalmente compensados pela renda mensal.
Bom futebol é aquele que combina as peças certas, no momento certo, com paciência para deixar o jogo se desenvolver. Na carteira de FIIs, a lógica é exatamente a mesma: equilíbrio, adaptação ao cenário e visão de longo prazo costumam ser os verdadeiros diferenciais para um bom resultado no campeonato.
A bola está com você, boa escalação! E, se quiser saber quais jogadores escalamos nas nossas carteiras, confira nossas recomendações.
Elaborado por:
Maria Giulia Soares, CNPI 10023
1) Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM 20/2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório.
2) Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor.
3) O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela XP Investimentos.
4) O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Resolução CVM nº 20/2021 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório.
5) Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC Brasil para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos.
6) O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por assessores de investimento que desempenham suas atividades por meio da XP, em conformidade com a Resolução CVM nº 178/2023, os quais encontram-se registrados na Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários – ANCORD. O assessor de investimento não pode realizar consultoria, administração ou gestão de patrimônio de clientes, devendo atuar como intermediário e solicitar autorização prévia do cliente para a realização de qualquer operação no mercado de capitais.
7) Para fins de verificação da adequação do perfil do investidor aos serviços e produtos de investimento oferecidos pela XP Investimentos, utilizamos a metodologia de adequação dos produtos por portfólio, nos termos das Regras e Procedimentos ANBIMA de Suitability nº 01 e do Código ANBIMA de Distribuição de Produtos de Investimento. Essa metodologia consiste em atribuir uma pontuação máxima de risco para cada perfil de investidor (conservador, moderado e agressivo), bem como uma pontuação de risco para cada um dos produtos oferecidos pela XP Investimentos, de modo que todos os clientes possam ter acesso a todos os produtos, desde que dentro das quantidades e limites da pontuação de risco definidas para o seu perfil. Antes de aplicar nos produtos e/ou contratar os serviços objeto deste material, é importante que você verifique se a sua pontuação de risco atual comporta a aplicação nos produtos e/ou a contratação dos serviços em questão, bem como se há limitações de volume, concentração e/ou quantidade para a aplicação desejada. Você pode consultar essas informações diretamente no momento da transmissão da sua ordem ou, ainda, consultando o risco geral da sua carteira na tela de carteira (Visão Risco). Caso a sua pontuação de risco atual não comporte a aplicação/contratação pretendida, ou caso existam limitações em relação à quantidade e/ou volume financeiro para a referida aplicação/contratação, isto significa que, com base na composição atual da sua carteira, esta aplicação/contratação não está adequada ao seu perfil. Em caso de dúvidas sobre o processo de adequação dos produtos oferecidos pela XP Investimentos ao seu perfil de investidor, consulte o FAQ. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
8) A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.
9) Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo assessores de investimentos da XP e clientes da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos.
10) SAC. 0800 77 20202. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 722 3710.
11) O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da XP Investimentos: www.xpi.com.br.
12) A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo.
13) A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.
14) Ação é uma fração do capital de uma empresa que é negociada no mercado. É um título de renda variável, ou seja, um investimento no qual a rentabilidade não é preestabelecida, varia conforme as cotações de mercado. O investimento em ações é um investimento de alto risco e os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste material em relação a desempenhos. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais. A duração recomendada para o investimento é de médio-longo prazo. Não há quaisquer garantias sobre o patrimônio do cliente neste tipo de produto.
15) O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente do direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto.
16) O investimento em termos são contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem.
17) O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
18) ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO.