• Um projeto de lei pretende limitar os reajustes de alugueis residenciais e comerciais ao IPCA
  • Hoje, muitos fundos imobiliários têm contratos atrelados ao IGP-M, cuja alta foi BEM mais expressiva que a do IPCA nos últimos 12 meses
  • Entenda de uma vez por todas o que acontece com os proventos dos seus FIIs caso esse projeto de lei realmente seja aprovado.

No ano passado, escrevemos neste mesmo Rico Matinal sobre fundos imobiliários como uma forma de ganhar dinheiro com as altas estratosféricas do IGP-M. É que muitos FIIs têm esse indicador de inflação como indexador de contratos, o que significa, em linhas gerais, que os dividendos pagos aos investidores crescem no mesmo ritmo.

Mas recentemente, mais precisamente no dia 23 de março, veio à tona a notícia de um projeto de lei que quer limitar os reajustes de contratos de aluguel, tanto residenciais como comerciais, ao IPCA, o índice de inflação mais usado na nossa economia. É só um projeto e existem grandes chances que ele nem sequer seja aprovado, mas, mesmo assim, é claro que isso levou à pergunta: “e os meus FIIs?”

Conversei com especialistas em FIIs sobre isso nos últimos dias e vamos responder, ponto a ponto.

O que está acontecendo?

O projeto de lei 1026/21 determina que os reajustes no Brasil não podem superar o IPCA, o índice de preços ao consumidor amplo.

Isso significa que o reajuste seria sempre pelo IPCA? Não! As partes podem continuar definindo os termos que preferirem, e inclusive seguir usando o IGP-M para os reajustes, mas as altas seriam no máximo iguais à variação do IPCA no período. É um limitador, e não uma indexação obrigatória, capisce?

Por enquanto, é só um projeto de lei mesmo. Ele tramita em regime de urgência (ou seja, não precisa passar por comissões) e vai ser votado em algum momento no Plenário da Câmara dos Deputados. Ainda tem muita água para rolar e pode ser que muitos termos mudem até uma eventual aprovação.

Como isso afeta os fundos imobiliários?

Alguns fundos imobiliários de tijolo (que investem em imóveis mesmo, e não em papéis) têm boa parte dos contratos indexados ao IGP-M, que acumula 31,10% de alta nos últimos 12 meses.

Caso você invista em fundos com contratos próximos de revisionais e/ou do vencimento (e que não evoluíram em negociações paralelas entre inquilinos e administradores do fundo para evitar esse repasse) e talvez esteja esperando uma variação bastante significativa dos seus dividendos. Bom, melhor diminuir as expectativas. Não só a possível limitação do projeto da lei, mas também a baixa visibilidade da retomada da economia podem diminuir possíveis aumentos de aluguéis.

Se a legislação for aprovada, a correção dos aluguéis pagos nesse contrato será revista e limitada ao IPCA, que acumula alta de 6,10% nos últimos 12 meses — bem menos expressiva, portanto.

“Ah não! Meu provento!”

Antes de sofrer, lembre-se que muitos fundos imobiliários sequer conseguiram repassar de fato o IGP-M aos seus contratos. Os valores de locação comercial, aliás, caíram 1,08% na média nacional em 2020, segundo levantamento do FipeZap, e alcançaram sua mínima histórica em janeiro, em R$ 37 por metro quadrado.

Os fundos de shoppings e lajes corporativas, por exemplo, tiveram pouco poder de barganha com os seus inquilinos diretamente afetados pela pandemia. Por outro lado, com a demanda aquecida, alguns fundos de galpões logísticos vem conseguindo aumentar seus aluguéis.

Mas assim como o ganho com o IGP-M seria pontual (o reajuste acontece só uma vez por ano), a limitação de ganho pelo IPCA também é uma questão apenas pontual, e não deve mudar os fundamentos dos fundos na sua carteira.

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Elaborado por:

Betina Roxo, CNPI 1493
Paula Zogbi, CNPI 2545

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