Fundos imobiliários: de onde viemos, para onde vamos e 5 dicas para investir

*Por Thomaz Merluzzi, Estrategista de Fundos Imobiliários da XP Investimentos

• Quer investir em FIIs? Entenda o histórico, as vantagens e desvantagens e a dinâmica desse mercado
• Nesse conteúdo, apresentamos um breve histórico do mercado, como chegamos até aqui e 5 dicas para investir pensando no futuro
• Sim, também respondemos o que acontecem com os fundos imobiliários no ciclo de alta da Selic. Claro, há um impacto, mas é preciso olhar com atenção

Breve resumo: de onde viemos?

Acredito que a imensa maioria dos leitores já tenha ouvido falar, mesmo que ainda não invista, em Fundos Imobiliários, os famosos FIIs. A classe é (ao mesmo tempo que não tão) nova no mercado, tendo surgido em 1993 como uma forma nova no Brasil de se investir em Real Estate.

Inicialmente, nem se pensava em oferecer a classe para o investidor pessoa física, mas aos poucos os FIIs foram tomando corpo e se desenvolvendo. Em 2004, tivemos um marco importante, com a Lei 11.033/04, que tornou os Rendimentos dos FIIs ISENTOS de IR para os investidores pessoa física.

Dá para entender o motivo de este ser um marco tão importante, afinal, é um ativo que tem TUDO a ver com o Brasileiro. Quem é que não gosta de um bom investimento em Real Estate, onde conseguimos acessar imóveis de alto padrão, com pouco recurso e com aquele “pinga pinga” dos rendimentos todos os meses na conta (e sem IR)?

Muito resumidamente, a classe seguiu se desenvolvendo e teve um “mini-boom” entre 2010 e o início de 2013, passando por um hiato (com o cenário macro um pouco turbulento de 2013 até 2016) e depois teve um forte crescimento de PL e número de investidores, especialmente de 2018 para cá.

Onde estamos?

Hoje temos pouco mais de 1,3 milhão de investidores em FIIs e aproximadamente ¾ de toda custódia está na mão do investidor pessoa física. Isso é perfeitamente normal e, sinceramente, fico feliz que muitos investidores PF olhem para a classe.

O Fundo Imobiliário é um PRESENTE para o investidor que quer se expor a Real Estate com qualidade e tem um ticket inicial pequeno, afinal, por R$100,00 você já consegue comprar uma cota que vai te dar exposição a diversos ativos imobiliários, não precisando ter dezenas de milhões de Reais para ter acesso a uma Laje AAA na Faria Lima ou a um Galpão de alto padrão próximo a um grande centro urbano, por exemplo, fora todos os outros benefícios que a classe oferece.

Qual o motivo de ter feito esse breve resumo? Foi para mostrar que, apesar de a classe existir desde 1993, o investidor de FIIs ainda é novo no mercado e está passando por um saudável processo de aprendizado (que será um processo eterno para todos nós). De 2017 para cá, tivemos um crescimento anual da base de investidores um pouco superior a 100% a.a., o que é um número impressionante, e muitos destes investidores estão tendo suas primeiras experiências com a Renda Variável.

Hoje temos muito acesso à informação pelo que é divulgado nas mídias sociais, sites de Gestoras e nos sites de conteúdos, como a Riconnect. Nem todo mundo busca as informações das melhores fontes, focando muito em grupos de Facebook, Whatsapp ou seguindo listas e rankings sem se aprofundar nos fundamentos, o que também já é esperado, e isso acaba influenciando no comportamento de pessoas no mercado.

Vemos também muitos investidores tentando buscar qual é o segmento “bola da vez” e isso, somado a todos outros fatores explicados acima, torna possível enxergar grandes assimetrias nos preços dos FIIs no mercado secundário (ou seja, compra e venda entre investidores, depois da emissão das cotas). Assim, digo que o trabalho dos Analistas e Educadores Financeiros se torna ainda mais importante, para garantir que o fundamento será passado ao investidor de maneira clara e este esteja com o mindset correto. Isso fará uma diferença tremenda no longo prazo.

Antes de continuar, um convite: quer se aprofundar ainda mais no tema? Conheça o curso Viva de Renda com Fundos Imobiliários, da Xpeed!

Para onde vamos: como investir melhor

Perceberam que coloquei “Investimento” acima, certo? Pois bem, isso é porque temos que olhar FIIs como investimento, e não como especulação. Nunca é possível saber exatamente para onde vamos no curto prazo (e desconfie de quem falar que sabe), dado que temos infinitas variáveis que não temos como controlar. Mas, ao olhar para os FIIs no longo prazo, imagino que essa classe de ativos ainda seja de certa forma embrionária no Brasil e tem um potencial imenso de crescimento. Será uma caminhada e tanto!

Algumas dicas que podem ajudar no mindset e na jornada:

• Foco no Longo Prazo: Que clichê hein! Por mais que seja um ponto já muito batido, é onde vejo um dos maiores descompassos com o que é praticado por muitos investidores, ainda essencialmente muito focados no curto prazo. É fácil falar que investimos para o longo prazo, mas a prática é MUITO mais importante do que a fala. E o que é Longo Prazo em FIIs? Não tem resposta certa, mas vale olhar para pelo menos um ciclo imobiliário completo (5-10 anos aprox.).

• Não tente buscar uma “bala de prata”: Em determinados momentos os investidores estão mais animados com Shoppings, Lajes, Galpões, Recebíveis e por aí vai. Essas vírgulas na frase anterior poderiam ser substituídas por “ou”. É aquela ideia de “bola da vez”. Por mais que isso ocorra com muita frequência, fato é que não existe “o segmento vencedor”: o que existem são imóveis dentro dos segmentos, em certas localizações e sua capacidade de (i) manter inquilinos e (ii) repassar a inflação (ou mais) ao longo do tempo. Bons imóveis em boas localizações tendem a apresentar maior capacidade de manter inquilinos e de repassar a inflação ao longo do tempo (e claro que se o vento estiver soprando à favor do segmento, isso ajuda). Perceba que coloquei “ao longo do tempo”, o que reforça o longo prazo abordado na primeira dica.

• Se possível, REINVISTA os rendimentos recebidos: Albert Einstein tem uma frase bem legal: “Juros compostos são a 8ª maravilha do mundo. Aquele que entende isto, ganha. Aquele que não entende, paga”. Transportando este conceito para o universo dos FIIs, temos a possibilidade de criar um mecanismo extremamente eficiente, onde colocamos o dinheiro para trabalhar por nós. Vou exemplificar: Imagine que tenho 1.000 cotas de um FII. Este FII pagou rendimentos e com estes rendimentos consegui comprar mais 10 cotas. Quando eu receber o próximo rendimento mensal, vai ser não sobre as 1.000 cotas, mas sobre 1.010 cotas. Vou fazendo isso até que uma hora estou conseguindo, só com os rendimentos, comprar 11, 12, 15, 20, 30, 50 cotas em certo momento. Nesse meio tempo, nossos imóveis estão sendo reavaliados, a inflação está sendo repassada nos contratos de aluguel, a bola de neve vai se formando e o potencial disso a Longo Prazo é tremendo! (novamente o Longo Prazo que abordamos na primeira dica).

• FIIs não são só Juros: Os Juros influenciam os FIIs? SIM. Só os Juros influenciam os FIIs? NÃO. Não precisam se preocupar com essa parte técnica, mas para quem quiser: Na fórmula do Fluxo de Caixa Descontado (DCF), os Juro influenciam na parte do Denominador, enquanto o Fluxo de Caixa, que está no Numerador, é influenciado pelo imóvel e pelo ciclo imobiliário. Quanto maior o Numerador, maior o Valor Presente e vice-versa, enquanto quanto maior o Denominador, menor o Valor Presente e vice-versa. Qual vai falar mais alto? Depende do caso. Por isso o importante é olhar os fundamentos imobiliários e, ao olhar os Juros, cuidado ao fazer essa comparação com a Selic, que é o que muitos investidores ainda fazem!! O ideal seria olhar os Juros Reais para que a comparação faça mais sentido.

Não posso deixar passar um ponto que é um questionamento que recebo com muita recorrência: O que será dos FIIs com a Selic subindo? Depende do FII e depende de muitas outras variáveis (alguns podem até se beneficiar deste movimento), como dei uma “palhinha” acima. Mas lembrem-se que a alta histórica dos FIIs, no final de 2019 e início de 2020, foi com uma Selic de 5% a.a., então o mercado hoje ainda aguenta muito “desaforo” do ponto de vista de juros no curto prazo.

E se olharmos a longo prazo? Se juros estão subindo/em alta, há inflação. Se há inflação, os custos de obra e afins sobem, o que faz subir também o Custo de Reposição dos imóveis (o custo de se desenvolver um imóvel similar do zero). Isso aumenta o valor patrimonial de muitos FIIs de tijolo, no longo prazo, e as cotações tenderiam a acompanhar esse movimento (mais uma vez o Longo Prazo aqui hein! Acho que vocês já entenderam qual das dicas é a mais importante).

Resumo da ópera: FII é Real Estate. Vamos deixar essa parte de operar curva de juros com a turma da Renda Fixa e com os Gestores de Multimercados (que cabem perfeitamente em um portfólio diversificado).

• Busque se informar sobre os FIIs de sua carteira: Esse é o nosso dever de casa do investidor, saber onde estamos pisando e o que está acontecendo com cada fundo que temos em carteira. Então, de tempos em temos (3 em 3 meses pode ser um bom intervalo para muitos), abra os relatórios gerenciais, entre no site da gestora, busque uma live recente com o Gestor do fundo. Esses hábitos ajudarão no mindset e o aprendizado do investidor. Saber minimamente onde se está pisando já te coloca na frente de uma fatia bem grande de investidores.

Ainda não investe na classe e está esperando um cenário específico para começar? Sempre vai ter alguma coisa que vai deixar os mercados com “medo”. Risco político, cenário macro, guerra comercial, pandemia, inflação, eleições, risco político novamente e por aí vai. Essas incertezas que abrangem o mundo da Renda Variável são justamente uns dos fatores que fazem com que essa esfera tenha potenciais de retornos acima da média. A hora que o cenário estiver mais calmo e a incerteza estiver menor, os preços já serão outros.

Assisti outro dia a um documentário que me fugiu o nome, mas tinha uma citação de um proverbio chinês que me chamou a atenção (a mensagem era até outra, mas na hora percebi que ele se encaixa muito bem neste contexto das “incertezas do mercado”). Diz o seguinte: “Em água pura demais não há peixes”. E pense que nós somos os pescadores (investidores) e queremos pescar (retorno).

Está começando agora e quer ir mais devagar? Não tem problema, comece com pouco e vá se familiarizando gradualmente com a classe e este mercado. Está mais confiante e quer expor uma fatia maior do patrimônio? Não tem problema também, pode pisar um pouco mais fundo, sempre dentro dos seus limites de risco e obedecendo seu perfil de investidor. Cenários mudam com o tempo, mas é justamente o tempo que não volta. Comece (e foque no longo prazo)!

Elaborado por:

Betina Roxo, CNPI 1493
Paula Zogbi, CNPI 2545

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