No mercado financeiro, é comum vermos empresas e fundos imobiliários divulgando eventos corporativos que podem impactar suas cotas negociadas na bolsa de valores.
Recentemente, tivemos um evento importante no segmento dos fundos imobiliários (FIIs): BCFF11, o maior fundo de fundos (FoFs) em número de investidores, será incorporado pelo BTHF11, recém-chegado no mercado. O principal objetivo nesse movimento é combinar o alto valor patrimonial do BCFF11 com maior flexibilidade de investimentos que tem o BHTF11, devido à sua gestão mais versátil de portfólio.
Ficou curioso? Então fica por aqui que vamos te contar os detalhes dessa operação e quais são os impactos para os fundos e seus investidores.
Sobre os fundos
O BCFF11 foi o pioneiro da categoria de fundos de fundos, ele tem como objetivo a aquisição de cotas de outros fundos de investimentos imobiliário, além da possibilidade de investir em Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”), Letras Hipotecárias (“LH”) e Letras de Crédito Imobiliário (“LCI”).
O BTHF11, diferentemente do FOF, é um fundo mais novo e pertence à uma categoria de fundos mais nova e flexível. Além disso, como diferença, ele não tem suas cotas negociadas livremente em bolsa, as negociações ocorrem em ambiente Cetip, também conhecido como mercado de balcão, em que são realizados os negócios diretamente entre compradores e vendedores interessados, com a intermediação de corretoras ou agentes autorizados. Hoje o fundo possui mais de 14 mil investidores.
O BCFF possui um patrimônio de R$ 1,917 bilhões e liquidez diária de R$ 2,8 milhões, sendo um fundo com alta liquidez da bolsa, enquanto o BTHF, menor em tamanho, conta com um patrimônio de R$ 578 milhões.
De acordo com o comunicado divulgado no dia 13 de setembro de 2024, aproximadamente 27% dos cotistas aprovaram a incorporação dos dois ativos.
Para efetivação do processo foi necessária a votação dos cotistas através de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE), onde seria necessário ter enviado o voto até dia 12 de agosto de 2024.
No fim, a BTG Pactual Serviços Financeiros e a BTG Pactual gestora de recursos anunciaram que o BCFF11, maior fundo imobiliário do tipo fundos de fundos (FOFs) será incorporado a outro fundo: o BTHF11, da categoria hegde fund.
O que são hedge funds e fundos de fundos (FOFs)?
Os hedge funds são uma categoria nova na indústria de fundos imobiliários, focada em uma gestão mais moderna e versátil. Esses fundos oferecem maior flexibilidade na alocação de patrimônio, permitindo que os gestores invistam nos ativos mais promissores em diferentes ciclos de mercado. Os hedge funds imobiliários podem investir em uma variedade de ativos relacionados ao mercado imobiliário, como fundos imobiliários, ações, debêntures, etc. A principal vantagem desses fundos é a capacidade de se protegerem em cenários voláteis, aproveitando as melhores oportunidades com uma gestão eficiente.
Já os fundos de fundos, ou FOFs como são comumente conhecidos, são fundos de investimento que aplicam recursos em outros fundos, em vez de investir diretamente em ativos como ações ou imóveis. Com essa estratégia é possível ao investidor diversificar sua carteira de forma mais ampla, pois o FOF pode investir em uma variedade de fundos, com diferentes estratégias e ativos.
A incorporação entre os fundos BCFF e BTHF trará diversas mudanças importantes. O BCFF, que se especializa na aquisição de FIIs e CRIs, e o BTHF, que além de FIIs e CRIs também investe em ativos reais e ações, terão suas carteiras unificadas, resultando em um fundo consolidado com maior diversificação.
O novo fundo consolidado terá uma gestão mais ampla, o que permitirá maior dinamismo nas alocações de ativos, além de ser o maior Hedge Fund do mercado. A liquidez deve se manter no nível que o BCFF11 tinha na B3.
Como resultado, espera-se um possível aumento imediato de rendimento entre 11% e 16%, um ganho de capital imediato com a troca das cotas, devido ao atual desconto do BCFF frente ao seu valor patrimonial, e um potencial de valorização adicional, à medida que os dividendos se apreciem.
Essas mudanças trazem benefícios diretos para os cotistas, tanto em termos de retorno financeiro quanto em eficiência e competitividade do fundo no mercado. Vale ressaltar que o fundo consolidado terá redução da taxa de administração de 1,25% ao ano para 1,10% ao ano, somará 77 FIIs e 38 CRIs em carteira e tem a expectativa de dividend yield subindo de 9,3% ao ano para 10,6 a 11,2% ao ano.
Dividend Yield: É a medida que indica quanto um fundo imobiliário paga em dividendos em relação ao preço de suas ações. Esses dividendos, por sua vez, são parte dos lucros que o fundo distribui aos cotistas. Para calcular o Dividend Yield, utiliza-se a fórmula que divide o valor total dos dividendos pagos por ação em um ano pelo preço atual da ação, multiplicando o resultado por 100 para obter uma porcentagem.
Mas afinal, o que é incorporação?
De modo simplificado, incorporação nada mais é do que a soma de patrimônios líquidos de dois fundos imobiliários diferentes que passam a ser somente um, ou seja, um fundo se une a outro fundo.
Esse processo pode ocorrer entre fundos de uma mesma gestora, como ocorreu neste caso, ou de gestoras diferentes, quando acontece uma fusão ou aquisição.
Os objetivos para este procedimento podem ser inúmeros, como diversificação dos investimentos dos fundos, melhoria na gestão, expansão na atuação em um ou mais setores, dentre outros.
E o que acontecerá, na prática?
A incorporação dos fundos BCFF11 e BTHF11 segue um processo detalhado, com o objetivo de consolidar as operações e trazer ganhos tanto em rendimento quanto em redução de custos para os cotistas.
A operação envolve a emissão de novas cotas do BTHF11, que serão utilizadas para adquirir a totalidade da carteira de ativos do BCFF11.
Essa aquisição permitirá que o BCFF11 detenha 100% da carteira do BTHF11, um processo conhecido como integralização. Para isso, ele usará seus ativos como forma de pagamento, considerando o valor patrimonial deles.
No entanto, essa situação será apenas temporária, até a conclusão do processo de incorporação.
Em seguida, ocorrerá a migração do BTHF11 para o ambiente de negociação da B3, algo que será novidade também, uma vez que hoje ele não é negociado em ambiente de bolsa, como já citamos acima.
O BCFF11 será liquidado após entregar as cotas do BTHF11 para os cotistas, finalizando a transição. Durante o processo, haverá suspensão temporária das negociações das cotas do BCFF11 para garantir a correta comunicação aos investidores e ajustes necessários.
No cenário consolidado, o fundo BTHF11 passará a ser negociado na B3, e os cotistas do BCFF11 receberão suas cotas no novo fundo.
As principais vantagens desse processo incluem um possível aumento de rendimento, redução das taxas de administração e gestão, maior agilidade nas operações e uma ampliação do mandato, possibilitando um leque mais dinâmico de alocações. Além disso, BTHF11 será o fundo de hedge fund com maior valor patrimonial negociado na B3.
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Elaborado por:
Bruna Sene, CNPI-T 1847
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