- Trocar o certo pelo duvidoso tem um custo. Por isso, quando a Selic sobe, os fundos imobiliários tendem a perder valor de mercado, normalmente.
- Volte no tópico anterior e releia a última palavra. A chave está aí: não estamos em uma situação normal de mercado.
- A Selic está (e vai continuar) em níveis que não prejudicam os FIIs, na nossa opinião.
- No Insight de hoje, entenda nossa visão para os fundos imobiliários durante esse ciclo de altas da Selic.
Quanto custa para você trocar o certo pelo duvidoso?
Se todos os dias você pega um ônibus para o trabalho em determinado ponto e sempre consegue um assento na janela, ideal para cochilar ou colocar a leitura em dia, quanto custaria (em termos de economia de tempo ou de uma caminhada menor para chegar ao novo ponto) para você trocar essa linha de ônibus por outra, sem saber se o seu lugar ao sol será preservado?
Essa relação de troca do certo pelo duvidoso é o que, em muitos momentos, move os preços dos fundos imobiliários na Bolsa. Em geral, quanto mais a Selic cai, mais os preços dos FIIs se valorizam, e vice-versa, como ilustrado no gráfico a seguir (repare como o índice dos principais FIIs da bolsa e a taxa Selic-meta andam em direções opostas na maior parte do tempo):
Isso acontece porque a renda fixa atrelada à Selic ou ao CDI (ou seja, a pós-fixada) é o investimento mais seguro, em termos de risco de mercado, que podemos encontrar no país. Se esses investimentos passam a render mais (e é o que acontece quando a Selic sobe), uma parte dos investidores passa a preferir deixar o dinheiro em uma carteira de renda fixa pós-fixada do que comprar fundos imobiliários — que são renda variável e, portanto, têm mais risco.
Um movimento semelhante pode ser visto no mercado de renda variável como um todo, dependendo do cenário (tinha menos gente disposta a aplicar na Bolsa quando a Selic passava de 14% a.a.), mas em FIIs isso é mais notável porque eles têm um comportamento menos volátil que ações e seu funcionamento tem “um pé” na renda fixa.
Pé na renda fixa? Explico: assim como na renda fixa, com FIIs você tem menos exposição aos lucros da empresa em si e mais exposição à capacidade de pagamento do usuário dos imóveis (no caso, as inquilinas que usam os imóveis e terrenos que fazem parte dos FIIs ou que compõem as dívidas dos papéis que estão lá dentro). Em geral, empresas deixam de pagar dividendos aos acionistas muito antes de deixar de pagar aluguéis de espaços necessários às suas operações.
Ok, então vimos que juros em queda costumam levar à queda no preço das cotas dos FIIs. Isso na “CNTP” (condições normais de temperatura e pressão, para quem já se esqueceu dessas aulas). Mas não estamos em um ambiente normal e não podemos ignorar o resto do cenário: a Selic está subindo porque hoje ela está realmente abaixo do nível considerado “neutro” para a nossa economia — e, mesmo após chegar lá, ela seguirá estruturalmente baixa para os níveis brasileiros. Enquanto isso, os nossos fundos imobiliários seguirão pagando proventos em um nível interessante comparativamente.
Tornando curta uma história longa: não dá, principalmente nesse momento, para comparar o rendimento ou os proventos dos FIIs da sua carteira com a Selic. O ideal é fazer essa avaliação considerando os juros reais de longo prazo.
Historicamente, o IFIX apresentou nos últimos anos uma correlação muito forte com os juros reais de longo prazo, medidos pelo rendimento do Tesouro Selic de 10 anos. Isso faz sentido porque os aluguéis são corrigidos por índices de inflação e, com isso, os proventos pagos por FIIs tendem a subir mais rapidamente em períodos de altas nos preços.
Fonte: Economática. Elaboração: XP
Pois bem. Atualmente, a mediana do Dividend Yield do IFIX nos últimos 12 meses (ou seja, o rendimento dos dividendos dos FIIs que fazem parte do índice ponderados pelo tamanho da participação de cada fundo) está em 7,75%, bem acima do nível que consideramos neutro para a Selic (em 6,5%) e consideravelmente superior ao juro do Tesouro IPCA + 2030, em ~4%. Todos os dados foram consultados em 14 de junho.
“Atrasado”
Fora isso, vale notar que o IFIX está muito atrás do nosso mercado acionário desde que a pandemia começou, tendo apresentado queda de 1,6% em maio contra alta de 6,2% do Ibovespa (nos últimos 12 meses, o Ibov sobe mais de 38% e o IFIX, apenas 1,06%).
Esse descolamento entre os índices nos últimos meses tem lá suas explicações, como o fato de os FIIs não surfarem o ciclo de alta das commodities e o mau desempenho de alguns segmentos específicos do mercado em que o futuro após a reabertura da economia ainda é relativamente incerto (alô, shoppings e lajes corporativas).
De todo modo, os FIIs estão com preços bem abaixo do seu valor patrimonial há mais de um ano, o que significa que a soma das cotas vale menos do que o valor dos ativos (imóveis ou papéis) contidos nos fundos. A relação valor de mercado dividido por valor patrimonial está em de aproximadamente 86,2%, uma das menores relações nos últimos anos. Para o mercado voltar ao patamar de 1x o VP, estaríamos falando de uma recuperação de 16%. Voltando rapidamente ao cenário do ônibus para o trabalho: ainda dá tempo de sentar na janelinha ao comprar alguns ótimos FIIs.
Opa, vai subir agora?
Calma lá! Fundos imobiliários são investimentos de longo prazo (isso é comprovado justamente pela relação próxima com os títulos do Tesouro IPCA de 10 anos), e as oportunidades não são generalizadas. Para se expor a esse segmento, é muito importante buscar FIIs de qualidade e com potencial de crescimento, além de avaliar se eles são bons complementos à carteira que você já tem! A nossa Análise Mensal de FIIs e a nossa careira recomendada gratuita podem ajudar.
De maneira geral, os FIIs de recebíveis (“papel”) são os que mais se beneficiam no curto prazo, em que estamos vivendo um período de inflação apertada, porque a correção dos dividendos pelos índices inflacionários é mais certa e os preços são menos voláteis. Para o longo prazo, é interessante usar esse descasamento entre preço e valor patrimonial para aproveitar oportunidades no “tijolo”, ou seja, fundos que se expõem diretamente a imóveis físicos, que são ativos reais.
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Elaborado por:
Betina Roxo, CNPI 1493
Paula Zogbi, CNPI 2545
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