• O IGP-M de maio subiu 4,10%, acumulando uma alta de nada menos que 37,04% nos últimos 12 meses!
  • Alguns fundos imobiliários se beneficiam desse cenário, por terem contratos indexados à chamada “inflação do aluguel”
  • Saiba como identificar boas alternativas nesse sentido e conheça os FIIs da nossa carteira recomendada que se enquadram!

Já tivemos essa conversa no ano passado: o IGP-M, indicador normalmente usado (hoje em dia) para reajustar aluguéis, está sob uma baita pressão. Em maio, esse número deu um susto de novo na gente, ao subir 4,10% em um mês e acumular 37,04% (!!) em 12 meses, o maior nível desde o Real.

Se você tem um contrato de aluguel com correção por esse indicador e ele está para completar aniversário, renegocie JÁ! Mas também existe a possibilidade de aproveitar esse momento para turbinar seus investimentos.

Antes de começar a falar sobre isso, é legal dar um passinho para trás e entender o que é esse índice. O IGP-M é formado pela variação dos preços de bens e serviços e matérias-primas usadas na produção agrícola, industrial e construção civil. Ele é uma média ponderada da inflação ao produtor-amplo (IPA, 60%), consumidor (IPC, 30%) e construção civil (INCC, 10%).

Por conta dessa composição mais generalista, pode se diferenciar bastante da inflação ao consumidor medida pelo IPCA. Nos últimos meses, as commodities, como a soja em grão, estão entre os principais fatores de pressão para o índice. Matérias primas mais caras e a desvalorização do real ante o dólar também têm bastante “culpa” nesse movimento que impacta não só aluguéis, mas também tarifas de energia elétrica e outros contratos de serviços. Veja abaixo:

Pois bem, agora que você já sabe o que é o IGP-M e o que vem pressionando seus resultados nesses meses, é hora da notícia boa: existem investimentos que podem se beneficiar dessas altas.

No passado, a maneira mais fácil de fazer isso era através das NTN-Cs, antigos títulos do Tesouro que funcionavam de uma forma parecida com as NTN-Bs, mas com remuneração em IGP-M+, em vez de IPCA+. Ele não existe desde 2006, mas quem comprou lá atrás e segurou papéis até agora tem motivo de sobra para comemorar.

Só que eu não estou aqui para chorar sobre o leite derramado ou papéis do Tesouro não encarteirados. Mesmo hoje existem ativos e investimentos potencializados pelas altas da “inflação do aluguel”.

Como já falamos, muitos contratos de aluguel são indexados ao IGP-M, e isso inclui alguns daqueles contidos dentro dos Fundos Imobiliários – principalmente os chamados contratos atípicos. Para pincelar rapidamente: contratos típicos geralmente duram 5 anos (com revisional no meio do caminho), ao final dos quais podem ser renegociados; já os atípicos costumam ter prazos mais longos, geralmente 10 anos, com reajustes anuais indexados e sem previsão de revisionais.

Tudo isso para dizer que fundos imobiliários com grande concentração de contratos atípicos corrigidos pelo IGP-M podem ganhar uma atenção especial em momentos como o atual: contratos que completem “aniversário” em breve poderiam significar aluguéis até 37% mais “gordos” e, consequentemente, proventos mais altos.

Isso sempre levando em consideração, claro, FIIs que tenham ativos sólidos, bem localizados, com inquilinos consolidados e confiáveis – além de uma gestão de excelência. Também muito importante destacar que muitos inquilinos estão renegociando esses contratos: não dá para contar com um repasse integral.

Dentro da nossa carteira recomendada de fundos imobiliários, alguns fundos se destacam por ter concentração alta em contratos atípicos com correção pelo IGP-M.

O XPCI11 (XP Crédito Imobiliário), por exemplo, tem 8,3% dos contratos indexados ao IGP-M e 57,8% com indexação ao IPCA. O vencimento dos contratos está concentrado principalmente (81%) após 2028. Isso combinado ao risco mais baixo inerente a essa classe de FIIs (“papéis”).

Ainda no segmento de recebíveis, o RBR Rendimento High Grade (RBRR11) divulgou que tem 20% do seu patrimônio líquido atrelado ao IGP-M.

Dentre os fundos híbridos, ou seja, que investem em mais de uma classe de ativos (galpões, edifícios corporativos, shoppings, CRIs, e assim vai), o CSHG Renda Urbana (HGRU11) tem cerca de 90% da receita advinda de contratos atípicos e 19% de contratos indexados ao IGP-M. Ele também está na nossa carteira recomendada gratuita — clique aqui para acessar.

E se você quer ainda mais facilidade para gerenciar seus investimentos em FIIs, conheça a Análise Mensal de FIIs, que está com 20% de desconto até 31/05!

Elaborado por:

Betina Roxo, CNPI 1493
Paula Zogbi, CNPI 2545

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