Os fundos imobiliários (os famosos FIIs) são uma forma de investir em imóveis sem necessariamente precisar comprar um. Eles são formados por cotas que representam uma fração do patrimônio do fundo, que pode ser composto por imóveis físicos (como shoppings, escritórios, galpões etc) ou por títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário (como os certificados de recebíveis imobiliários).
Os fundos que investem em títulos de renda fixa são chamados de fundos de papel, e eles têm como principal fonte de rendimento o pagamento de juros e amortizações dos títulos que compõem a carteira. Esses títulos são emitidos por empresas ou instituições financeiras que captam recursos para financiar projetos imobiliários ou conceder crédito para o setor.
O cenário atual tem trazido alguns desafios para essa modalidade de FIIs, o que pode afetar a rentabilidade e o valor das cotas de investidores. Neste texto, vamos abordar os principais desafios atuais e dar algumas dicas de como se proteger e aproveitar as oportunidades que podem surgir.
Crise de crédito nos FIIs?
Uma crise de crédito em FIIs pode ocorrer quando os emissores dos títulos de dívida (CRIs) que compõem a carteira do fundo enfrentam dificuldades financeiras para honrar seus compromissos com investidores.
Isso pode ocorrer devido a um aumento na taxa de inadimplência dos devedores, o que afeta negativamente o fluxo de caixa dos CRIs e, consequentemente, a capacidade do fundo de distribuir rendimentos aos cotistas.
Uma crise de crédito também pode ser desencadeada por um aumento significativo nas taxas de juros, elevando o custo para emissores de dívida refinanciarem seus débitos – o que pode levar a uma diminuição na demanda por novas emissões de CRIs.
Nesse contexto, surge a pergunta: diante do recente caso envolvendo a varejista Americanas, além de alguns FIIs apresentando inadimplência, estaríamos enfrentando um cenário de crise de crédito, ou apenas eventos isolados?
Ainda é cedo para falar em crise
O setor imobiliário tem enfrentado inadimplências e defaults (descumprimento ou “calote”) devido ao cenário macroeconômico desafiador, marcado pela taxa Selic elevada e alta percepção de risco fiscal – o que pressiona também as taxas de juros de longo prazo.
Apesar de uma possível redução gradual da Selic ao longo desse ano, o patamar ainda deve permanecer elevado. O juro alto desaquece a economia e impacta empresas, afetando também o crédito imobiliário.
No entanto, não vemos uma crise específica de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) no cenário atual – e, portanto, nos FIIs de papel. Por outro lado, vemos um impacto maior nos fundos classificados como High Yield (fundos de maior risco de crédito).
Isso porque, em momentos de juros mais elevados, os fundos de papel tendem a se beneficiar devido à indexação ao IPCA e CDI. Entretanto, quando os juros ficam muito elevados, o que era um rendimento bom para o investidor se torna um risco para a saúde financeira do emissor.
High Yield X High Grade
High grade é uma avaliação conferida a aplicações com um bom grau de segurança, ou seja, com chances menores de inadimplência, em geral devido a um bom histórico de gestão. Normalmente, crédito high grade é caracterizado por volatilidade mais baixa, rentabilidade positiva, liquidez mais elevada e menor risco de crédito.
High yield se refere a investimentos com retornos acima da média de mercado. Desse modo, aplicações que recebem essa classificação tendem a oferecer remuneração de juros mais altos que os principais emissores do setor. Geralmente, são investimentos cujo risco de crédito e inadimplência são mais elevados.
Como os fundos de papel são afetados pela inadimplência?
Quando um título de renda fixa é emitido, há uma data de vencimento e uma taxa de juros acordadas entre o emissor e o comprador. O emissor se compromete a pagar ao comprador os juros periódicos e o valor principal na data de vencimento. Se o emissor não cumprir com esse compromisso, ele entra em inadimplência.
A inadimplência pode gerar dois tipos de prejuízos para os fundos de papel: o prejuízo financeiro e o prejuízo contábil.
O prejuízo financeiro ocorre quando o fundo não recebe os pagamentos dos títulos que compõem sua carteira. Isso reduz a geração de caixa do fundo e, consequentemente, sua capacidade de distribuir dividendos aos cotistas.
Já o prejuízo contábil ocorre quando o fundo precisa ajustar o valor dos títulos em sua carteira para refletir a perda esperada com a inadimplência. Isso reduz o valor patrimonial do fundo e, consequentemente, os indicadores de valor do fundo. Essa redução, por sua vez, pode gerar ajustes para baixo no valor da cota do fundo por vendas realizadas por seus cotistas.
Como se proteger da inadimplência nos fundos de papel?
A melhor forma de se proteger da inadimplência nos fundos de papel é diversificar a carteira de investimentos Isso significa investir em diferentes tipos de títulos, com diferentes prazos, taxas e emissores. Assim, se um título eventualmente entrar em inadimplência, o impacto será diluído entre os demais ativos do fundo.
Por isso, é importante avaliar a qualidade dos créditos, o tipo de garantia de cada crédito e priorizar fundos com uma melhor relação risco-retorno e boa diversificação.
Desta forma, recomendamos cautela na escolha de investimentos em fundos imobiliários, considerando a atual conjuntura econômica. É essencial escolher fundos com uma boa estratégia de investimento e gestão de risco, além de uma boa diversificação de ativos em carteira, para minimizar possíveis riscos e obter um retorno adequado em relação ao risco assumido.
Uma boa forma de analisar a qualidade dos fundos é ler atentamente os Relatórios Gerenciais disponíveis no site da gestora do fundo, como explicamos no vídeo abaixo, ou seguir a carteira recomendada de FIIs da Rico, em que os fundos são analisados e sugeridos por nosso time.
Elaborado por:
Bruna Sene, CNPI-T 6928
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