Os fundos imobiliários (FIIs) têm chamado a atenção dos investidores nos últimos meses, especialmente após o início do ciclo de cortes da taxa Selic.
Para além da recente alta vista pelos investidores nessa classe de investimentos, com a queda da taxa Selic, a demanda por imóveis como alternativa de investimento tende a aumentar, o que pode impactar positivamente os valores no mercado de imóveis.
Além disso, outro “gatilho” pode ser positivo para os FIIs com a queda da Selic— a reavaliação patrimonial dos fundos imobiliários. Confira a seguir como a reavaliação patrimonial dos fundos pode impactar positivamente os FIIs em um cenário de queda dos juros no Brasil.
Selic e o valor patrimonial dos fundos
Entre os indicadores de valor de um fundo imobiliário, o valor patrimonial tende a ser acompanhado de perto pelos investidores. Mais especificamente o preço da cota sobre o valor patrimonial(P/VP) é uma métrica que ajuda a indicar o preço negociado de um fundo imobiliário em relação ao patrimônio do fundo.
Ao menos uma vez por ano, de acordo com a Instrução CVM 516/11, todos os fundos imobiliários devem realizar a reavaliação patrimonial dos imóveis. Ela serve para que o fundo consiga estimar de forma profissional e atualizada o seu valor patrimonial.
Por sua vez, a redução da taxa Selic pode resultar em uma redução das taxas de desconto utilizadas para avaliar o valor presente da renda futura esperada de um investimento imobiliário, aumentando assim o valor calculado do imóvel pela abordagem de renda.
Com isso, a reavaliação patrimonial tem potencial para impactar positivamente os fundos imobiliários. Vale destacar que, os impactos positivos nos FIIs tendem a ser mais significativos entre os fundos que possuem ativos físicos em portfólio, conhecidos como fundos de tijolos, que apresentam maior sensibilidade aos movimentos da taxa Selic. Esses fundos de Tijolos, tendem a realizar a reavaliação patrimonial no final de cada ano, criando assim boas oportunidades de investimento nesta classe de ativo.
O que o passado mostra sobre essa relação
Nos últimos ciclos de cortes na taxa de juros, os diferentes segmentos dos FIIs se comportaram de forma distinta. Alguns apresentaram apreciação nos seus valores patrimoniais, enquanto outros, basicamente não foram impactados.
Em 2016, os efeitos do ciclo de corte não foram tão relevantes, o que pode ter sido efeito das taxas de juros permanecerem em patamares ainda elevados. Já no ciclo de cortes de 2019, os segmentos de Shoppings, Logística, Lajes Corporativas e Híbridos apresentaram apreciação em seus valores patrimoniais.
Agora, em meados de 2023, alguns fundos passaram por este processo, dentre eles, o XP Malls (XPML11) do segmento de shoppings, e o The One (ONEF11) do segmento de lajes corporativas. Diante do cenário mais positivo e como consequência de melhores expectativas dos investidores institucionais e pessoa física para a classe de fundos imobiliários, a reavaliação patrimonial destes dois fundos apresentou valorizações significativas.
O que os gestores de FIIs esperam para esse corte da Selic?
Nesse contexto, realizamos uma pesquisa com gestores de fundos imobiliários para entender as perspectivas quanto ao potencial de reavaliação de seus fundos e dos segmentos de maneira geral. A pesquisa indica que, dentre os fundos de tijolos, o segmento de shoppings é o que tem maior potencial de valorização após a realização da reavaliação, segundo 67% dos entrevistados.
Em linha com esse dado, dos gestores de fundo de fundos, 87% enxergam que os fundos de shoppings possuem o maior potencial de valorização após a reavaliação patrimonial, devido ao crescimento da Receita Operacional Líquida, além de implementação de expansões e resultados reais acima do projetado, como consequência do provável reaquecimento da economia em um ambiente de juros menores.
Apesar das expectativas serem positivas, principalmente para os fundos de shoppings, vale ressaltar que o cenário macroeconômico atual ainda inspira cautela, com incertezas quanto à reforma tributária e desafios fiscais do governo brasileiro. E, mesmo sendo uma classe menos suscetível a riscos globais em relação ao mercado de ações, os fundos imobiliários também podem sofrer com a volatilidade que o cenário global tem imposto aos ativos de risco.
Portanto, é importante seguir a máxima da diversificação e considerar os fundos imobiliários como forma de exposição a ativos reais, no caso imóveis, que tendem a se valorizar e gerar renda no longo prazo.
Confira nossas recomendações para fundos imobiliários atualizada mensalmente aqui.
Elaborado por:
Bruna Sene, CNPI-T 1847
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