Os fundos imobiliários (FIIs) têm chamado a atenção dos investidores nos últimos meses, especialmente após o início do ciclo de cortes da taxa Selic.
Para além da recente alta vista pelos investidores nessa classe de investimentos, com a queda da taxa Selic, a demanda por imóveis como alternativa de investimento tende a aumentar, o que pode impactar positivamente os valores no mercado de imóveis.
Além disso, outro “gatilho” pode ser positivo para os FIIs com a queda da Selic— a reavaliação patrimonial dos fundos imobiliários. Confira a seguir como a reavaliação patrimonial dos fundos pode impactar positivamente os FIIs em um cenário de queda dos juros no Brasil.
Selic e o valor patrimonial dos fundos
Entre os indicadores de valor de um fundo imobiliário, o valor patrimonial tende a ser acompanhado de perto pelos investidores. Mais especificamente o preço da cota sobre o valor patrimonial(P/VP) é uma métrica que ajuda a indicar o preço negociado de um fundo imobiliário em relação ao patrimônio do fundo.
Ao menos uma vez por ano, de acordo com a Instrução CVM 516/11, todos os fundos imobiliários devem realizar a reavaliação patrimonial dos imóveis. Ela serve para que o fundo consiga estimar de forma profissional e atualizada o seu valor patrimonial.
Por sua vez, a redução da taxa Selic pode resultar em uma redução das taxas de desconto utilizadas para avaliar o valor presente da renda futura esperada de um investimento imobiliário, aumentando assim o valor calculado do imóvel pela abordagem de renda.
Com isso, a reavaliação patrimonial tem potencial para impactar positivamente os fundos imobiliários. Vale destacar que, os impactos positivos nos FIIs tendem a ser mais significativos entre os fundos que possuem ativos físicos em portfólio, conhecidos como fundos de tijolos, que apresentam maior sensibilidade aos movimentos da taxa Selic. Esses fundos de Tijolos, tendem a realizar a reavaliação patrimonial no final de cada ano, criando assim boas oportunidades de investimento nesta classe de ativo.
O que o passado mostra sobre essa relação
Nos últimos ciclos de cortes na taxa de juros, os diferentes segmentos dos FIIs se comportaram de forma distinta. Alguns apresentaram apreciação nos seus valores patrimoniais, enquanto outros, basicamente não foram impactados.
Em 2016, os efeitos do ciclo de corte não foram tão relevantes, o que pode ter sido efeito das taxas de juros permanecerem em patamares ainda elevados. Já no ciclo de cortes de 2019, os segmentos de Shoppings, Logística, Lajes Corporativas e Híbridos apresentaram apreciação em seus valores patrimoniais.
Agora, em meados de 2023, alguns fundos passaram por este processo, dentre eles, o XP Malls (XPML11) do segmento de shoppings, e o The One (ONEF11) do segmento de lajes corporativas. Diante do cenário mais positivo e como consequência de melhores expectativas dos investidores institucionais e pessoa física para a classe de fundos imobiliários, a reavaliação patrimonial destes dois fundos apresentou valorizações significativas.
O que os gestores de FIIs esperam para esse corte da Selic?
Nesse contexto, realizamos uma pesquisa com gestores de fundos imobiliários para entender as perspectivas quanto ao potencial de reavaliação de seus fundos e dos segmentos de maneira geral. A pesquisa indica que, dentre os fundos de tijolos, o segmento de shoppings é o que tem maior potencial de valorização após a realização da reavaliação, segundo 67% dos entrevistados.
Em linha com esse dado, dos gestores de fundo de fundos, 87% enxergam que os fundos de shoppings possuem o maior potencial de valorização após a reavaliação patrimonial, devido ao crescimento da Receita Operacional Líquida, além de implementação de expansões e resultados reais acima do projetado, como consequência do provável reaquecimento da economia em um ambiente de juros menores.
Apesar das expectativas serem positivas, principalmente para os fundos de shoppings, vale ressaltar que o cenário macroeconômico atual ainda inspira cautela, com incertezas quanto à reforma tributária e desafios fiscais do governo brasileiro. E, mesmo sendo uma classe menos suscetível a riscos globais em relação ao mercado de ações, os fundos imobiliários também podem sofrer com a volatilidade que o cenário global tem imposto aos ativos de risco.
Portanto, é importante seguir a máxima da diversificação e considerar os fundos imobiliários como forma de exposição a ativos reais, no caso imóveis, que tendem a se valorizar e gerar renda no longo prazo.
Confira nossas recomendações para fundos imobiliários atualizada mensalmente aqui.
Elaborado por:
Bruna Sene, CNPI-T 6928
1) Este relatório de análise foi elaborado pela XP Investimentos CCTVM S.A. (“XP Investimentos ou XP”) de acordo com todas as exigências previstas na Resolução CVM 20/2021, tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar sua própria decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta ou solicitação de compra e/ou venda de qualquer produto. As informações contidas neste relatório são consideradas válidas na data de sua divulgação e foram obtidas de fontes públicas. A XP Investimentos não se responsabiliza por qualquer decisão tomada pelo cliente com base no presente relatório.
2) Este relatório foi elaborado considerando a classificação de risco dos produtos de modo a gerar resultados de alocação para cada perfil de investidor.
3) O(s) signatário(s) deste relatório declara(m) que as recomendações refletem única e exclusivamente suas análises e opiniões pessoais, que foram produzidas de forma independente, inclusive em relação à XP Investimentos e que estão sujeitas a modificações sem aviso prévio em decorrência de alterações nas condições de mercado, e que sua(s) remuneração(es) é(são) indiretamente influenciada por receitas provenientes dos negócios e operações financeiras realizadas pela XP Investimentos.
4) O analista responsável pelo conteúdo deste relatório e pelo cumprimento da Resolução CVM nº 20/2021 está indicado acima, sendo que, caso constem a indicação de mais um analista no relatório, o responsável será o primeiro analista credenciado a ser mencionado no relatório.
5) Os analistas da XP Investimentos estão obrigados ao cumprimento de todas as regras previstas no Código de Conduta da APIMEC Brasil para o Analista de Valores Mobiliários e na Política de Conduta dos Analistas de Valores Mobiliários da XP Investimentos.
6) O atendimento de nossos clientes é realizado por empregados da XP Investimentos ou por assessores de investimento que desempenham suas atividades por meio da XP, em conformidade com a Resolução CVM nº 178/2023, os quais encontram-se registrados na Associação Nacional das Corretoras e Distribuidoras de Títulos e Valores Mobiliários – ANCORD. O assessor de investimento não pode realizar consultoria, administração ou gestão de patrimônio de clientes, devendo atuar como intermediário e solicitar autorização prévia do cliente para a realização de qualquer operação no mercado de capitais.
7) Para fins de verificação da adequação do perfil do investidor aos serviços e produtos de investimento oferecidos pela XP Investimentos, utilizamos a metodologia de adequação dos produtos por portfólio, nos termos das Regras e Procedimentos ANBIMA de Suitability nº 01 e do Código ANBIMA de Distribuição de Produtos de Investimento. Essa metodologia consiste em atribuir uma pontuação máxima de risco para cada perfil de investidor (conservador, moderado e agressivo), bem como uma pontuação de risco para cada um dos produtos oferecidos pela XP Investimentos, de modo que todos os clientes possam ter acesso a todos os produtos, desde que dentro das quantidades e limites da pontuação de risco definidas para o seu perfil. Antes de aplicar nos produtos e/ou contratar os serviços objeto deste material, é importante que você verifique se a sua pontuação de risco atual comporta a aplicação nos produtos e/ou a contratação dos serviços em questão, bem como se há limitações de volume, concentração e/ou quantidade para a aplicação desejada. Você pode consultar essas informações diretamente no momento da transmissão da sua ordem ou, ainda, consultando o risco geral da sua carteira na tela de carteira (Visão Risco). Caso a sua pontuação de risco atual não comporte a aplicação/contratação pretendida, ou caso existam limitações em relação à quantidade e/ou volume financeiro para a referida aplicação/contratação, isto significa que, com base na composição atual da sua carteira, esta aplicação/contratação não está adequada ao seu perfil. Em caso de dúvidas sobre o processo de adequação dos produtos oferecidos pela XP Investimentos ao seu perfil de investidor, consulte o FAQ. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
8) A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço ou valor pode aumentar ou diminuir num curto espaço de tempo. Os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. As informações presentes neste material são baseadas em simulações e os resultados reais poderão ser significativamente diferentes.
9) Este relatório é destinado à circulação exclusiva para a rede de relacionamento da XP Investimentos, incluindo assessores de investimentos da XP e clientes da XP, podendo também ser divulgado no site da XP. Fica proibida sua reprodução ou redistribuição para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento expresso da XP Investimentos.
10) SAC. 0800 77 20202. A Ouvidoria da XP Investimentos tem a missão de servir de canal de contato sempre que os clientes que não se sentirem satisfeitos com as soluções dadas pela empresa aos seus problemas. O contato pode ser realizado por meio do telefone: 0800 722 3710.
11) O custo da operação e a política de cobrança estão definidos nas tabelas de custos operacionais disponibilizadas no site da XP Investimentos: www.xpi.com.br.
12) A XP Investimentos se exime de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou seu conteúdo.
13) A Avaliação Técnica e a Avaliação de Fundamentos seguem diferentes metodologias de análise. A Análise Técnica é executada seguindo conceitos como tendência, suporte, resistência, candles, volumes, médias móveis entre outros. Já a Análise Fundamentalista utiliza como informação os resultados divulgados pelas companhias emissoras e suas projeções. Desta forma, as opiniões dos Analistas Fundamentalistas, que buscam os melhores retornos dadas as condições de mercado, o cenário macroeconômico e os eventos específicos da empresa e do setor, podem divergir das opiniões dos Analistas Técnicos, que visam identificar os movimentos mais prováveis dos preços dos ativos, com utilização de “stops” para limitar as possíveis perdas.
14) Ação é uma fração do capital de uma empresa que é negociada no mercado. É um título de renda variável, ou seja, um investimento no qual a rentabilidade não é preestabelecida, varia conforme as cotações de mercado. O investimento em ações é um investimento de alto risco e os desempenhos anteriores não são necessariamente indicativos de resultados futuros e nenhuma declaração ou garantia, de forma expressa ou implícita, é feita neste material em relação a desempenhos. As condições de mercado, o cenário macroeconômico, os eventos específicos da empresa e do setor podem afetar o desempenho do investimento, podendo resultar até mesmo em significativas perdas patrimoniais. A duração recomendada para o investimento é de médio-longo prazo. Não há quaisquer garantias sobre o patrimônio do cliente neste tipo de produto.
15) O investimento em opções é preferencialmente indicado para investidores de perfil agressivo, de acordo com a política de suitability praticada pela XP Investimentos. No mercado de opções, são negociados direitos de compra ou venda de um bem por preço fixado em data futura, devendo o adquirente do direito negociado pagar um prêmio ao vendedor tal como num acordo seguro. As operações com esses derivativos são consideradas de risco muito alto por apresentarem altas relações de risco e retorno e algumas posições apresentarem a possibilidade de perdas superiores ao capital investido. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto.
16) O investimento em termos são contratos para compra ou a venda de uma determinada quantidade de ações, a um preço fixado, para liquidação em prazo determinado. O prazo do contrato a Termo é livremente escolhido pelos investidores, obedecendo o prazo mínimo de 16 dias e máximo de 999 dias corridos. O preço será o valor da ação adicionado de uma parcela correspondente aos juros – que são fixados livremente em mercado, em função do prazo do contrato. Toda transação a termo requer um depósito de garantia. Essas garantias são prestadas em duas formas: cobertura ou margem.
17) O investimento em Mercados Futuros embute riscos de perdas patrimoniais significativos. Commodity é um objeto ou determinante de preço de um contrato futuro ou outro instrumento derivativo, podendo consubstanciar um índice, uma taxa, um valor mobiliário ou produto físico. É um investimento de risco muito alto, que contempla a possibilidade de oscilação de preço devido à utilização de alavancagem financeira. A duração recomendada para o investimento é de curto prazo e o patrimônio do cliente não está garantido neste tipo de produto. As condições de mercado, mudanças climáticas e o cenário macroeconômico podem afetar o desempenho do investimento.
18) ESTA INSTITUIÇÃO É ADERENTE AO CÓDIGO ANBIMA DE DISTRIBUIÇÃO DE PRODUTOS DE INVESTIMENTO.