• A reforma do IR, que nasceu como um risco para os FIIs, se transformou em uma oportunidade na versão mais recente
  • Com impostos sobre dividendos de ações, a busca pelos ativos que continuam pagando proventos isentos tende a crescer, e é o caso dos fundos imobiliários
  • Se você é iniciante nesse mercado, ou quer conhecer as melhores formas de investir, confira os 5 pontos desse Insight

Queridos 13 leitores do Rico Matinal, se vocês têm fundos imobiliários na sua carteira de investimento, ficaram sabendo que os FIIs estavam na mira da tributação dos rendimentos. Essa possibilidade mexeu no mercado, mas por fim foi retirada da proposta encerrando esse assunto momentaneamente.

Apesar do alívio para os fundos imobiliários, a proposta de tributar os dividendos de ações foi mantida, deixando os investidores que procuram por empresas pagadoras de bons dividendos preocupados e tornando os FIIs uma alternativa ainda mais interessante pra quem procura ativos com essa característica.

Mas quem é investidor iniciante pode estar pensando em como escolher um bom fundo imobiliário pra chamar de seu.

Sim! Como escolher?

Muito bem, uma forma de começar a investir nos fundos imobiliários é seguir uma carteira de FIIs criada por analistas especialistas nesse setor, como é o caso da carteira da Rico. Outra alternativa é escolher um bom FOF (fundo de fundos) onde um gestor profissional vai montar uma carteira completa de acordo com a leitura dele do mercado.

Entretanto, se você quer colocar a mão na massa e escolher bons FIIs pra criar sua carteira por conta própria, vou elencar 5 pontos importantes que consideramos antes de escolher um FII pra colocar em nossa carteira recomendada.

Antes de tudo, investir em Fundo imobiliário é investir em imóveis. Pode parecer obvio, mas não podemos esquecer que estamos investido no patrimônio. Se o patrimônio for bom, a chance do seu investimento ser bom é muito maior.

1.Liquidez

Liquidez é o quão rápido você pode resgatar o investimento. Em tese, todos os FIIs demoram 2 dias depois da venda pra o saldo cair na sua conta da corretora. Mas e se não tiver compradores no mercado?

Fundos com muito patrimônio e muitos cotistas, costumam ser mais fáceis para negociar. Fundos com até R$ 500 milhões de patrimônio são considerados fundos pequenos. Já aqueles com R$ 2 bilhões de patrimônio são mais líquidos. Assim, caso precise fazer a venda do seu FIIs , vai encontrar mais facilmente um comprador.

Quando eu era criança, meu pai quando me levava em uma festa ou um shopping, ele sempre me falava pra decorar onde era a saída caso eu me perdesse ou precisasse sair. O Princípio é o mesmo!

2.Diversificação

O segundo ponto é evitar monoativos, ou seja, fundos que só possuem um único imóvel. Quando você faz o filtro do primeiro ponto, já vai descartar muitos deles, aliás.

Esses fundos monoativos correm o risco de algo regional ou pontual ocorrer e o FII perder muito o valor da cota, além da diminuição dos rendimentos. Pode ser desde um inquilino importante deixar o prédio, uma quebrar contrato ou até um incêndio comprometer aquele ativo. É aquela velha máxima: Nunca coloque todos os ovos numa mesma cesta.

3.Conheça o segmento

O terceiro é entender o mercado que aquele fundo está inserido. Você já deve saber que existem fundos que compram apenas shoppings, apenas centros logísticos, ou apenas hotéis, por exemplo. Escolher mercados prósperos podem proteger você de cair em uma cilada.

Fundos de agências bancárias hoje têm pago rendimentos altos em relação ao valor da cota. Mas isso acontece porque existe um grande risco de agências serem fechadas e os imóveis precisarem chamar os “irmãos à obra” pra dar uma nova função a aquele imóvel. Por isso, preferimos ativos em economias mais promissoras.

Aproveitando esse terceiro ponto, vale ressaltar que sua carteira fica muito mais protegida quando você tem diferentes tipos de FIIs na sua carteira. No início de 2020 shoppings eram os fundos preferidos do mercado. Com a pandemia, tudo mudou e quem estava diversificado, não sofreu tanto.

Como já diria aquela banda que você conhece se está tomando vacina agora: “O mundo dá voltas”.

4.Conheça a gestão

O penúltimo ponto que olhamos pra escolher um fundo imobiliário é saber quem é faz a gestão do fundo e seu time. Felizmente o mercado financeiro é cada vez mais transparente e acessível. O site das gestoras fornecem muitas informações pra que você conheça bem o fundo e também quem cuida dele.

Saber se a gestora é qualificada e transparente faz parte de escolher onde você coloca o seu suado dinheiro. No site da gestora, você vai encontrar um dos documentos mais importante do investidor em FIIs que é o relatório gerencial. Nele você tem todas as informações sobre o patrimônio do fundo. Inclusive algumas já têm trabalhado em fazer vídeos mensais no canal do Youtube para essas informações ficarem cada vez mais disponível.

5.Avalie o custo

Por último, olhamos o preço do FII. Essa informação é olhada por último justamente pra você filtrar tudo o que não faz sentido pra você e pra não ficar tentado a comprar algo só porque está barato. Alguns indicadores podem te ajudar a entender se um fundo está barato ou caro. O P/VP é um deles. Esse indicador divide o valor de mercado das cotas pelo valor patrimonial do fundo.

Então se as cotas do fundo valem R$ 1 Bi e o valor do patrimônio daqueles imóveis no fundo também valem o mesmo, essa divisão terá o resultado de 1. Acima de 1 o fundo estaria mais caro que seu patrimônio. Caso menor que 1, você tem o fundo negociando abaixo do seu patrimônio.

Outro indicador interessante é o Dividend Yield do fundo, que mostra quanto o fundo te devolveu de rendimentos em relação ao seu preço no último ano. Comparar os fundos com seus pares pode ajudar nessa análise. Ou seja, comparar fundos de shoppings com outros de shopping, de hotéis com hotéis e assim por diante.

No vídeo abaixo, a Paula explicou melhor alguns desses indicadores e como usá-los:

Como eu disse, existem várias formas de investir em FIIs. Colocar a mão na massa e estudar sobre eles pra fazer a suas escolhas é apenas uma das opções.

Caso essa seja a sua vontade, na Rico temos uma assinatura chamado análise mensal de FIIs. Nela, todos os meses nós enviamos um PDF fazendo uma análise da sua carteira de FIIs e damos nossa opinião com recomendação de compra ou venda dos seus fundos além de sugerir o balanceamento dos setores na sua carteira, entre outras entregas. Pra saber um pouco mais sobre esse trabalho que eu faço aqui na Rico, confira neste link.

Elaborado por:

Betina Roxo, CNPI 1493
Paula Zogbi, CNPI 2545

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